台灣的房地產投資該如何做呢？學生套房還值得投資嗎？2021年房價飆漲誇張，到底該投資蛋白區還是蛋黃區比較好呢？別擔心，就讓經驗豐富的房地產專家－羅又宸老師教你五個房地產投資重點，讓你不像無頭蒼蠅一樣到處摸索！大家都可以成為房地產投資達人！
| 房地產投資重點一 | 透過房地產新聞或房仲、了解區域價值 |
| 房地產投資重點二 | 審視自身條件能申請的貸款方案 |
| 房地產投資重點三 | 找到關鍵房仲，挑選適合、不錯的物件 |
| 房地產投資重點四 | 學會當一個專業的包租公 |
| 房地產投資重點五 | 審視自身是否為健康現金流 |
| 房地產投資重點六 | 搭配專家顧問，避免隱藏風險成本 |
房地產投資重點一、透過房地產新聞或實價登錄，了解區域價值
在開始正式開始投資房地產之前，可以先了解你有興趣投資的地點及區域在哪，即使不知道，仍至少先了解目前周遭的房地產價格區間在哪邊，在進行後續評估或議價時都會比較好談。這個部份可以從近期的房地產新聞中尋找，尋找交易熱點和有潛質的地方，並透過查詢政府實價登錄的方式，先了解一遍實際成交的金額都在哪裡！
通常區域價值高的地方不外乎擁有三個條件：學區、交通便捷的捷運路線、生活機能或就醫佳，挑選出一個區域後，可以打開Google map，查詢該區域內擁有的條件有多少符合比例及未來展望。
房地產投資重點二、找到關鍵房仲，挑選適合、不錯的物件
挑選出合適的區域後，就可前往該區尋找關鍵的房仲，找尋關鍵房仲是非常重要，需花大量時間和耐心去諮詢的，因為通常房仲擁有的房屋資訊會比自己多很多，例如急於出售變現的屋主或是尚未動過任何裝修、屋況良好的房屋，這些都是房仲擁有的資訊落差，而為了獲取這些資訊落差，必須事前先做好功課，也盡量避免遇到不好的房仲！
要跟房仲議價或是取得一個好交易，你必須：
諮詢大量房仲－
房仲一定有好有壞，為避免遇上不佳的房仲業務員或是房仲業者，在一進去時就可以先選擇或獎牌數夠多的業務員，畢竟能夠獲獎也是這間店的標竿之一，通常能成為標竿，也代表他具有相當的實力，因此直接諮詢標竿是較佳的，而該區域內的各間房仲業者都可以花時間諮詢，就可以知道每間業者之間擁有的落差在哪。
表現出專業知識－
為避免被話術呼攏，在和房仲業務員攀談時，也可以透過詢問一些相關卻又不失禮貌的問題，博取專業感，例如詢問他這間店開多久了？平均成交幾件？營業額多少？等等話題，讓業務員知道你並非普通消費者，不可輕易呼攏，對於資訊的介紹也會更加認真不隱藏。
真誠態度與資訊交換－
諮詢和詢問的人很多，切記，我們在挑選業務員的同時，業務員也會在談話過程中評估我們這位客人，是否值得花時間介紹資訊，因此我們必須展現誠懇的態度，讓業務員知道我們確實是有意願購買，只是需要更多的資訊來完成交易，若遇到較對盤的業務員，甚至不妨可以透漏投資的目的，和業務員成為朋友，這樣之後有第一手的資訊，業務員也會先行透漏給你。
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房地產投資重點三、審視自身條件能申請的房屋貸款方案
不管今天你有一千萬、兩千萬、還是只有一百萬，在低利率的時代，聰明賺錢的人都知道要將金錢運用到最大化，假設你有一千萬現金，如要全款購買一間一千萬的房子，不如透過先繳頭期款的方式做貸款，一次購買三間都是一千萬的房子，相比只有一間一千萬的房子，貸款購買後就有三間一千萬的房地產的被動收入。
因此申請房屋貸款是一件非常重要的事情，而每間銀行、地區的房屋貸款方案都不一樣，重要的是要找到利率低、符合自身償還能力的貸款！紓困貸款、青年貸款、信貸都是不同的貸款方案，而如何去選擇這些房屋貸款方案類型，也建議大家要審慎評估，並親自跑不同的銀行諮詢，通常正常都可以貸至總價的八成左右，而一些新型建案的預售屋，甚至可以貸至超過九成，因此選擇良好的貸款也是一門重要的學問！
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房地產投資重點四、學會當一個專業的包租公
找到不錯的房屋物件，也可進行房屋貸款後，再來就是學會當一個專業的包租公了，除非是購買預售屋做後面的套現，不然這邊會建議大家，在購入房屋後，需針對屋況做簡單的裝潢整理，並出租出去給學生或有租屋需求的人，變成被動收入的一環，而房地產若買的點好，基本上仍處於只漲不跌的狀態，因此事後要再交易出去也仍然是賺錢的。
欲成為一個專業的包租公，必須具備以下幾個條件：
1. 計算投資報酬率－依據房貸償還的％數，計算回本時間
2. 保持良好屋況－認識基礎水電和屋況維修、裝潢
3. 出租規則制定－建立出租SOP，避免惡房客和適時的租金調漲
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房地產投資重點五、審視自身是否為健康現金流
擁有第一間房地產並建構出良好的獲利模式後，就會不斷在入手第二間、第三間，或像老師一樣，擁有300間房屋收租，而老師也需提醒各位，務必做好建全的資金健檢，保持正向的資金流，不讓貸款償還的金額超過收租的金額，甚至必須準備好暫時無法出租出去的緊急周轉金，畢竟若只要有無法償還貸款的情形產生，對於信用分數也會大大下降，要申請貸款的條件也會更加嚴苛且更差，或甚至無法申請，非常的傷，所以一定要定期審視自身的資金流是否為健康的，切勿只看到帳面上的收入而忽視了各種成本及貸款的支出，若沒管理好支出方面，也是非常有可能賠錢的！
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房地產投資重點六、搭配專家顧問、避免隱藏風險成本
房地產投資是一項需要龐大資金的運用和時間及耐心的投資方式，且除了房地產市場外，針對水電管線、屋況維修都需有一定的程度了解，因此建議在進行房地產投資時，可以多聽取專業的房地產專家的課程或建議，甚至聘請房地產顧問協同進行，有了實際的經驗後，會更加了解哪些風險及成本是需管控或不必要支出的，這些風險的高成本，遠遠大於專家課程或房地產顧問的諮詢費用！
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房屋大小事，都不是難事｜買房達人－羅右宸
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