在本篇文章中將快速透過包租公教學，帶你瞭解買房收租的注意事項，讓你不用再奔波勞碌，也能每月享有穩定收入！
相信很多上班族都很羨慕，有些人不用上班就有房租收入，比自己上班收入更高，甚至每天都能悠哉生活而不用趕上班時間，十分令人嚮往！
但在看似輕鬆的表象下，如何才能當上包租公呢？
當房東需要什麼條件
該如何成為包租公呢？
首先，你必須準備好頭期款、向銀行貸款，購買一間狀況良好的房子，接著進行房屋修整、裝潢，就能開始招租、收租金了。
看似簡單的房產被動收入模式，為何許多上班族遲遲跨不出第一步呢？
最常聽的的藉口是：「沒有頭期款」、「上班完就很累了，沒有時間去看房子」、「房價現在好像在高點，不適合進場買房」、「房價如果下跌怎麼辦」……等等，反而讓你錯失了投資機會！
接下來本文將分享 5 個步驟，幫助你成為月月收租的房東！
步驟一、貸款
現在幾乎沒有人能夠以現金直接買下房屋，絕大部分都要跟銀行貸款，別以為貸款就不好，比如你有 400 萬的資本，你可以直接買下一個同等價值的房產，或是拆分為 2 個 200 萬頭期款、購買 2 間千萬房產，兩個方式同時分割套房出租，你覺得哪個方案收益會比較高呢？
毫無疑問是後者。
尤其現在房市正熱，房貸利率又創下史上最低，加上房屋要貸到八成也不難，甚至要追加整修貸款也不是件難事。
總結來說，現在想買房收租的朋友，只要準備好頭期款，幾乎就等於拿到包租公的入場券了！
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步驟二、選擇投資標的
既然要投資當房東，就得找出最適合的房屋類型，現有的台灣房屋可分為新成屋、中古屋與預售屋 3 種，至於 3 種類型的優劣，總結來說「中古屋」是最適合包租公的投資標的，尤其 5 樓以下的公寓，沒有太多消防法規的限制，作為分割出租的對象再適合不過。
比起現在動輒 35 %的公設，30 年屋齡以上的公寓，公設比例幾乎都在 5 %上下，可供規劃的空間更多，甚至多規劃出 1 ～ 2 個房間也不困難。
同樣的條件下，即使新屋可以收取較高的租金，但出租單位少，因此在收益上還是比較差。
步驟三、投資報酬率
對於新手包租公來說，很多人會在這裡卡關，因為計算不出適當的收益比，即使順利出租的收益也僅僅是打平，距離想要輕鬆收租的生活還很遠。
收租的投資報酬率怎麼算？
投資報酬率最基本的算法就是「年租金／購買房屋總價」，舉例來說，你的購屋總價是 500 萬，房屋內總共分割為 2 間套房、2 間雅房，總共月租金為 34,000，年租金為 408,000，套入公式為 8.16 %。
在一般包租公收益比，5 ～ 7 % 是一般值，高於 7 ％就是優秀的投報率。
不過以上只是最粗淺的計算，還沒有將裝潢、家具、家電、地價稅、房屋稅、維修與仲介費等實質付出成本計算進去，這些費用高低有別，如果算進去的話，投報率大約落在 6 ～ 7 %之間，也算是可以接受的範圍。
另外，租金定價務必參考附近的行情，訂得太高租不出去也沒有用，假使還有房屋貸款，就要精算到能支付房貸後還有獲利的租金，最後就是減少出租物件空置的時間，只要空一天就是減少一天收入，有這樣觀念才能掌握獲利關鍵。
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步驟四、計算回本時間
很多人以為在台北買房收租鐵賺，但事實上台北市房價高，租金水準卻沒有跟著上揚，導致回本時間拉長，反倒中南部房價稍低，但租金水準與台北的差距卻不大，回本時間反而可以縮短。
如果在意投報率與回收成本的話，離開雙北反而會發現一片新天地，再加上找到正確物件裝潢出租，獲利將更加可觀。
步驟五、是否需要裝潢
正確的投資物件，除了地點等外部條件，更重要的是「是否需要大幅更動內部裝潢」。
比方說原先是家庭式格局，要改成數個單位出租，勢必要大幅更動，這時候就要計算需要投入的資金，以及能夠額外創造的收益。
相反地，如果接手前一個包租公的物件，內部已經都分割裝潢好，只需要確認管線等問題就能出租，裝潢的費用就能夠大幅削減，只要能談到一個好價錢，投報率說不定會更高。
一般而言，裝潢費用是除去購屋之外最大筆的支出，適當的裝修能夠增加出租價值，但過度裝潢卻無法多增加收入，尤其突破附近租屋水準的話，反而得不償失。
建議適當的裝潢就夠了，畢竟包租公最重視的還是投報率。
相關新聞摘錄：
（1）
想當房東，該買哪種房需要謹慎考慮。有網友問，「若投資夾層套房多便宜才能買？」引發眾人激辯，有人認為投報率低「投資客少碰」，但也有人認為只是「市場特性不同」。
近日，有網友在論壇PTT發文討論關於「夾層套房」的話題，想知道若是買來投資，是否該避開「夾層套房」呢？表示自己已知「夾層類」的房型比較容易有糾紛，可能會比較不好轉手，但還是好奇「售價要低到多少才能買呢？」
對此，有內行網友指出，「夾層」確實容易產生較多問題，其中最大的問題是「錢」。並進一步指出，夾層屋釋出量大、但接手的人有限，而且價格經常比一般套房高，即使總價高，往往也無法反應在租金上。此外，夾層套房的裝潢及維護費也比一般套房較高，萬一碰上惡房客，恐怕得不償失，因此想買套房投資收租的人，通常不會選這種房型：「除非物件非常便宜，否則投資客很少會去碰（夾層屋）」。只有「總價低的套房」才有機會創造好的投資報酬率，才會受到投資客青睞。
不少網友也都贊成此論點，認為夾層型套房除了總價高外，有些裝潢隔間也遊走在法律邊緣，對房東較沒有保障：「若買到違法的夾層，然後出租出事，房東也會有連帶責任」但仍有網友認為夾層套房還是有市場，畢竟可利用空間比一般套房多，還是能吸引一些租客：「我覺得應該是市場特性不同」、「我就租夾層啊 空間比一般套房大很多 而且對面比較大的房型就住三人小家庭」、「總價相同，一定選夾層啊！」、「不一定 有些貪小便宜租客，租一人睡兩人的兄弟檔之類的會很喜歡這種套件」如果地點位於精華地帶，也不置於太難租：「可能真的是地區差異，台北市精華區夾層套的租金很高，真的低端人口也住不起，所以反而都是希望空間寬敞點的上班族或小家庭在租或買」。
-出自 YAHOO 新聞 想當包租公 他問「夾層套房」能買嗎？內行人搖頭：投資客不愛
（2）
該名包租公在PTT分享，想要創造高投報率，最重要的就是「特殊性」，只要多一個有別市場之處，房租就能往上跳一階，而最適合改頭換面的物件，是總價較低的中古屋小套房與2房，3房格局因為投入成本較高，房租提升有限，相對不划算。
以台北市而言，擁有獨立陽台、獨立洗衣機的物件，租金可以提升1000至3000元；若還有獨立的料理台，包含烘碗機、洗碗機等，還可以再加1000至3000元。
另外，租屋族其實也相當重視衛浴設備，若浴廁有對外窗，同時有浴缸跟獨立淋浴，租金至少可以多3000元，再高級一點，附設免治馬桶、乾濕分離、暖風機的話，房租更是保底多加5000元。
除了固定硬體，地板、家具也是可以多加著墨的部份，若是有額外舖地板增加美觀，或附上大鞋櫃、大衣櫃，甚至是50吋以上大電視，更是無敵加分，尤其廁所、衣櫃、鞋櫃的細節，特別能打動女生的心，大電視則能抓住男性的目光。
