2021 年正逢史上最低利率，陸續出台許多利多政策新聞，其中像是房屋貸款優惠、貸款成數大增等，不過大家冷靜想想，這些似乎放在眼前的牛肉，真的是能享受到的嗎？
房屋貸款中最重要就是成數
眾所周知房貸中最重要的部分就是成數。貸得越高，房子上漲也就越容易，然而這也是央行限制持有第二、三間房子或豪宅的貸款成數的主要原因，不外乎是限制炒作的可能。
假設你購屋是要從事短期操作、預計兩三年內賣出，那麼第二順位重要的是寬限期，其次才要考慮利率問題。
反過來假使是要自住需求、目標長期持有的話，第二關心問題是利率、寬限期反而退居第三。
但是不管甚麼情況，貸款成數的重要性永遠都是第一順位，這是不會改變的。
面對現實，貸款看個人的信用狀況這是無庸置疑，不同人申請貸款會有截然不同的結果。基本上除了借款人的條件外，購買標的所在區域和屋況，以及借款人的「狀態」都會影響銀行的放款態度。
這張表格是六都套房的聯徵資料，一般來說我們俗稱套房是指十幾坪以下、單一房間且坪數小的房子。
我們可見六都中平均核貸利率，雙北平均都低於 2% ，但是其他四都高於 2% ，究其原因在雙北買套房比較能讓銀行認定是自住用途，獲得利率及成數會較優惠，雖然利率還是高於 1.38% 就是。
但是不同產品還是會有貸款條件的落差，這點大家還是要有準備。
一旦走出雙北，你就會發現越往南銀行的利率越走高，不外乎是認定你的套房是要用來收租，如果想要爭取低利率就得解釋、證明是自用，這點非常重要。
大家務必要記住。一般來說銀行會給自住較優惠的條件，假使認定投資可能成數會減少 0.5 、利率增加 0.5% 等，這些條件下就會比較不利。
我們同時可以看到，六都的貸款成數平均都有破六五成，代表雖然有些案子沒有貸太高，不過很多時候還是有機會貸到七八成，打破套房並不是大家認為的「一定貸得非常低」的刻板印象。
簡單來說地區以及個人的條件，大大決定日後貸款利率等條件。
如何獲得最優的房貸利率？
當我們開始查詢各家銀行貸款利率，似乎看起來各有名稱與認定標準，細看其實不外乎是跟著央行的重貼現率走（這幾年基本上都是固定的），以及前兩三年的還款利率優惠等，也就是說基本上是有跡可循的。
假使你本身不是銀行相關人員，九成會看得「霧煞煞」，得自己花時間慢慢做比較才能知道差別，不過每個地區銀行擅長貸款的產品及方案會有一些落差就是。
像是前面提到六都套房的聯徵資料，雙北地區獨立套房利率都在 2% 以下；出了大台北地區就是 2% 以上，這些規則就是雷打不動的。
不過即使如此，不同案件也會有些微差異，比方說台北市沒有門牌分割套房可以貸到八成、甚至八五成；但是在大台北以外同樣條件若能貸到七成，就算相當高了，事實上大多是落在六成左右，地區越往南成數越低。
假使大家覺得很複雜、難以比較的話，只要記得一句話：算出「每個月平均要付出的本利和現金流是多少」這個鐵則。
怎麼說呢？因為最終比較標準就是每個月平均要付出本利和現金流，記住越低越好，超出自己能夠負擔的情況就不要冒險。
假設想中長期持有的話，某些銀行給的方案中，貸款成數也許未必是最高的，精算過後發現每月要攤還金額是最低的，那麼其實會是較好的貸款條件。
反觀假使只想短期持有，優先選擇成數最高的方案就沒錯。
銀行會給降息優惠嗎？
要問這問題前，大家得先確認合約上註明的「合約調整日」，有些是綁固定的利率、有些則是隨著央行重貼現率浮動，了解之後才知道何時可以開始享受降息優惠。
比方像這次肺炎疫情，台灣央行跟著美國連降兩息，利率降到 1.38% 。假使之前的房貸是簽浮動制，現在應該也要跟著調降才是，一般情況下央行調整兩、三個月之後，銀行就要主動跟著調整。
在簽約時就要清楚知道自己房貸有沒有降息優惠，更得注意合約上是寫固定利率或浮動利率、注意房貸金額變化才能有理去捍衛自身權益，否則被銀行欺負還不知道呢！
真的值得轉貸嗎?
現在台灣有很多銀行推出各種前所未見瘋狂方案，除了提醒大家冷靜之外，更要記得每個地區、銀行所擅長貸款的產品及方案五花八門，高低落差各不相同。
這樣情況下隨時掌握銀行最新方案就變得很重要，比方星展銀行曾經推出 40 年期貸款方案就是一例。
在此之外每個地區情況並不相同，要抓出那段時間銀行的最新優惠就變得格外重要。
可以轉貸更優惠方案嗎？
其實 2021 年許多朋友都用到了轉貸方案，這時要注意的是轉貸是否有違約金?通常有的話是總貸款金額的 1% 上下。另外還得考慮新銀行是否有手續費？假使原銀行已經過了綁約期，不須違約金、新銀行也沒有手續費的話，加上能貸出比原銀行更多的錢，這時就是聰明轉貸好時機。
現在正是各種方案可以多加利用的時機，如果錯過沒有好好運用就很可惜！
銀行不借錢關鍵：「現金流」
記住銀行喜歡穩定的現金流！也喜歡每個月進帳的感覺，因此銀行比較喜歡借錢給營收穩定且有成長的企業。
相較看你多會存款，銀行更喜歡每月有現金流；比起你擁有一千萬，銀行更喜歡你每個月存五十萬。
這裡的重點不是看你多會賺錢、存錢，是你每個月的現金流有多少。假使你的職業是軍公教人員、或在五百大公司上班，就能和銀行談出更好貸款條件。
如果本身沒有這樣條件，就要想辦法和有這些條件的人合資買房（你和對方合資即可，太多人可能容易產生糾紛）。
假使條件對了，或是和對的人合作，房子地段又是銀行認可的 A 級地段，這些條件加起來就有機會可以核貸超過八成。
房子已經貸款八成後，就可以用裝修貸款、信貸等補足剩下的頭期款，前提是要先算出每個月要繳交的現金流自己是否能負擔，千萬別超出自己能力範圍之外。
假設你收的租金能夠 100% 支付房貸，就算期間沒有工作也沒關係，因為透過槓桿的方式，讓自己有完整的現金流做收租使用。
總而言之今年開始房地產和過去完全不同，關鍵不再是你個人有多會賺錢，而是有沒有辦法善用最佳的條件去跟銀行搬更多錢！
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