本篇文章將會帶你深入解析三類房產的特點及其投資前景，為您提供全面的投資房地產入門指南，深入了解投資房地產的核心知識，助您做出明智的投資決策。
隨著房地產市場的蓬勃發展，投資房地產成為眾多投資者眼中的熱門選擇之一。
然而，對於初入此領域的人來說，了解不同類型房產的優缺點並挑選潛力良好的標的可能顯得十分重要。
隨著房市逐漸復甦走強、許多熱錢都進入這個市場之際，很多人都想入場投資，但如何投資房地產就是個大問題，尤其常苦於哪些標的比較好入手？
哪裡獲利空間大，甚至涉獵一段時間也有這樣的疑問。
其實地段、生活機能都是影響因素，但如果把這些比較難以量化的因素排除，以「穩健收租 + 賺房價漲幅」作為不動產投資的目標，該以哪種房子為投資標的呢？
接下來我們就來看看吧！
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重點一、如何投資房地產
以下就「新成屋」、「中古屋」及「預售屋」3 種房屋類型，從頭到尾、優劣都分析給大家，讓你就自己的個性選擇最適合的投資標的，讓投資房地產不再成為難題。
新成屋投資
定義屋齡在 10 年內都屬於新成屋範圍之內，並不如一般人印象中剛剛交屋才算，畢竟有些建案要好幾年才能賣光。
| 新成屋優點 |
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| 由於整體水電管線都在非常健康狀態，在交屋一年內都還在建商保固範圍內，即使要裝修，所需付出費用也會較低。 例如：兩房產品大約只要 20 萬、三房約 30 萬左右預算就能完成，甚至不必具備太多裝修能力也能完成，從這點開始入手門檻比較低。 |
| 因為新成屋的屋況良好，所以申貸比例能夠提高一些，當然產品不同高低也有差別，不過現在銀行大致都可以貸到七八成左右，準備好足夠頭期款就能開始投資。 |
| 新成屋缺點 |
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| 新成屋在投資上最大問題就是價格，是 3 種房屋中單價最高的。 同時帶來另一個問題，就是投報率較低，可能 3% 左右就已經封頂有些建商在設計產品之初就是用收租套房的形式，這樣的話報酬率有可能達到 4% ，但這種的房型在市面上並不是太多。 |
| 脫手這類以套房規劃的新成屋時，能夠獲得的漲幅非常有限，除非所在地位於尚未開發完全的地區，具有未來發展潛力，才會有比較大的成長空間。 |
| 新社區大樓通常收取管理費也相對較高，這也是投資成本上要考量的。 |
綜合以上的優缺點，我的想法是新成屋比較不建議以收租投資，更適合的方式是自住或坐等未來增值會更恰當，畢竟新屋收租折舊成本不低。
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中古屋投資
以我自己經手的案例來說，最擅長投資中古屋，也就是屋齡 10 年以上的老房子，這是為什麼呢？
| 中古屋優點 |
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| 公設比低、室內實坪較大。這種年齡的華廈公設大約落在 10 – 25% 左右，公寓有可能不到 5% 外，甚至可能還有增建坪數，對比現在新屋動不動就是 35 – 40%的公設，同樣權狀大小，室內空間可能就差了一個房間的大小，這個差別就很大了。 |
| 中古社區管理費通常較低，如果是公寓甚至沒有管理費，而且這些社區的管理也不見得比新屋差，這點觀念大家要記得。 |
| 實坪大對於改成套房收租較有利，目前的消防法規主要針對 6 樓以上的建物才有室內裝修許可規範，假使在 5 樓以下就有比較多的規劃彈性：如透天、公寓，幾乎沒有太多法規規範。 購入這種中古屋隔成套房來收租，投報率甚至能達到 7 – 8% 的投報率，這是相當不錯的投資期望，只要看準優秀的標的，投報率絕對會讓你滿意。 |
| 中古屋缺點 |
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| 中古屋最大的隱藏風險就是會有漏水、壁癌等屋齡高的普遍狀況，另外還包括水電管路要重拉，包裝規劃等都需要花費更多心力與預算進行處理，避免因為線路老化發生意外，因此這是必要的投資成本。 基本上整修成本比起新成屋至少需要兩倍預算，考驗投資者手中的流動資金量。 |
| 投資中古屋物件，有時也需要打理與鄰居、管理員的關係，相對比較麻煩，不過為了日後順利，這些還是必須要做的事情。 |
整體來說我個人認為中古屋是進可攻、退可守的好標的，兼顧能夠賺增值財與穩定收租，雙管齊下兩不誤，是投資收租的第一優先選項，在不動產投資中獲利有比較大空間的類型。
此外，以地點限制條件下，中古屋一定是最好的，其次才是新成屋，最後輪到預售屋。
這是為什麼呢？
我們可以看到預售屋是往都市外圍蓋的，通常地點在重劃區，大多數市中心成屋都是先建後售，沒有預售屋存在的空間。
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預售屋投資
從預售這兩個字面上來看，由於建物還沒蓋好、甚至連地基都沒開工的緣故，完全沒有收租功能之外，基本上投資這類房產就是為了轉手賺價差而已。
傳統觀念中買預售屋投資是為了「轉紅單」，也就是賺取所謂的「權利轉讓」獲利。
一般來說，啟售開始兩週內與銷售最後兩週期間，預售屋價格會有相當議價空間，這是為什麼呢？
這點可以從心理來分析，主要是預售前面兩週，建商會想於試水溫階段多換點現金，議價幅度較大也是可以預見的情況。
而最後兩週是面臨餘屋出清、進入獲利了結階段，比起熱銷期價格上會比較便宜，也能拿到比較好折扣，所以問題就是：可供你挑的選擇也不多了。
前面也有說到，由於建物本身尚未建造完成，可能連執照都還沒拿到的情況下，投資變數其實很多。
所以還是建議大家只鎖定品質好、聲譽佳的大型建商建案，以免發生房子蓋不完、或是屋況有落差等爭議，導致不利脫手情況，這可不是我們投資想見到的情形。
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重點二、不動產投資注意事項
接下來要說的，可能許多人忽視或是沒有注意的，那就是買賣預售屋也需要繳所得稅，這點也需要考慮在成本內。
預售屋工程期內轉單要注意
一般來說通常到要交屋、開始付工程款時候，投資現金壓力就會一下子變得很吃重，最好投資預售屋在工程期間內，迅速脫手出場才是上策。
但是這個投資方式可行性偏低，因為現在轉單情況已經減少很多，主要是許多大建商不允許轉單情況、增加無謂預售屋糾紛問題。
另外，加上稅制關係，未來只有規模較小建商能允許轉單操作，未來會不會轉紅單獲利消失，這誰也說不準。
比較新成屋、中古屋與預售屋房貸比例
前面大概分析 3 種房型的投資型態，接下來就要談到最現實的錢，也就是貸款部分。
一般來說預售屋能夠申請貸款成數是最高的，因為根本還沒開始建設，大多數情況下可以在銀行手上貸到八成，此外新成屋大概也可以貸到八成，兩者相比較之下，能夠見到實物的新成屋，會是我比較推薦的。
條件好的中古屋其實也可以達到八成，不過大部分產品只能貸款到六、七成，貸款條件相對較差。由於中古屋總價較低，主要支出費用是在裝修部分較高，總的來說中古屋的投資報酬率還是高一些。
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如何挑選房地產投資？
重點就是要善用手上資金並且挑對地點。
小資金起步，景氣好的話可以選擇操作預售屋，因為預售屋入手最輕鬆，所以小資族可以從預售屋開始，讓資金壓力一開始不會太高。
假使大家要選擇新成屋投資，切記要買附近區域還沒發展起來，或周遭有許多預售屋的地方，讓新成屋有機會隨著預售屋情勢帶動，享受往上拉升的漲價空間。
此外，也可以選擇市中心的房屋，整理成收租型不動產商品，如大學城附近會有不需要太多裝修，甚至一卡皮箱就能入住的房產類型，不太需要重新規畫，更能減少成本支出。
再來說到中古屋，雖然三種裡面技術門檻最高，不過也是獲利最可觀的，等到不動產投資一段時間後，培養些經驗人脈後再行嘗試也不遲。
總而言之，新成屋潛在問題通常較少、中古屋投報率可能拉高，買預售屋投資要先思考獲利目標。
無論選擇新屋或舊屋，精算報酬率都是如何投資房地產的關鍵！
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近年房價持續上揚，即使政府祭出多項調控措施，不過轉售房產獲利仍然驚人，去年約有近4萬件房產轉售獲利，僅有不到1,200件轉售賠錢，轉售獲利比高達97％，全台平均每件轉售房產獲利近300萬元，近年房價飆漲的新竹房產獲利更高達655萬元。
據樂居網統計，全台房產轉售的獲利比率及金額均逐年大幅提升，在2018年轉售房價獲利約1.8萬件，不過仍有近7,000件房產轉售虧損，約73％的轉售案件能夠獲利；不過隨著轉售獲利件數大增，近三年均達約4萬件，轉售賠錢件數降至千餘件，高達97％的轉售案件獲利。
從平均每件房產轉售的獲利金額來看，在2017～2019年間，平均每件房產轉售獲利僅約40餘萬元，不過隨著房價大幅上揚，轉售金額節節高升，近三年平均獲利分別達150萬、251萬、299萬元，即使房地產投資買盤隨著政策而退散、利得稅負大增，不過在房價高檔出脫房產獲利仍相當可觀。
樂居科技創辦人李奕農表示，房地產相較股票流通性較差，國人置產更普遍有跌價撐著不賣的心態，使房產轉售獲利出場相當普遍，但各地區差異也反映了國內房市結構的改變，這一波房市榮景由台北以外的都會區帶動，相較於其他城市轉售獲利多在96％以上，去年台北市轉售獲利比例僅91％，平均每件房產獲利金額288萬元，在七都中還低於新竹、台中、台南。
相較於其他六都近年房產獲利金額多為上一波榮景時的1倍以上，但台北市這的平均獲利僅和2013～2015年間相當，顯示房價最高的台北市已成為投資收益最差的城市。
過去投資炒作盛行的新竹地區，所得能力帶動在房市多頭追價動能強勁，房產獲利則是斷檔式領先六都，統計顯示，六都去年平均房產轉售獲利均在254萬～338萬元間，但新竹2022年即達545萬元，去年更達655萬元，幾乎是六都的1倍，其中關埔、台科大二大重劃區更達逾千萬元。
