若你想了解 REITs ，本王將與你分享關於 REITs 的 3 大重點，提供你不同的投資管道。
大家對於房地產投資的印象多半侷限於買房轉手賺價差，或是當包租公賺取租金的被動收入。
但實際上，房地產投資的管道十分的多元， REITs 就是其中一個不同投資房地產的方法， REITs 全名是不動產投資信託。
簡單來說，就是把不動產證券化，讓資金不足的投資人也可以參與房地產投資，也能藉由在公開市場交易，提供 REITs 的流動性。
接下來的文章會更仔細介紹 REITs 如何投資，並帶你了解不動產投資信託有哪些優缺點，提供你投資房地產的不同選擇。
REITs 是什麼？
REITs 的中文名叫做「不動產投資信託」，是一種不動產證券化的商品，透過證券化，可以把不動產拆成一張張的證券，在公開市場交易。
證券化後投資人能夠以小額的資金參與房地產投資，且不需要實際擁有不動產，就可以直接在市場上做交易。
REITs 三種類型
- 權益型：直接參與不動產的投資與經營，收益來源為租金收入與房屋增值的資本利得。
- 抵押型：投資抵押貸款及相關資產，收益的來源就是貸款的利息跟手續費。
- 混合型：就是權益型跟抵押型的混合，其中比例由基金經理人調整。
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REITs 優點
1. 資金門檻低
有別於不動產物件投資動輒就需要上百萬的資金， REITs 是不動產的證券化，把不動產投資拆成小單位在公開市場交易，所以小資族也能夠做投資。
2. 流動性佳
因為 REITs 的投資門檻低，又在公開市場可以交易，所以投資的參與者眾多，這也讓 REITs 有較高的流動性，不用像不動產一樣有較長的轉手等待期，還需要房屋仲介苦苦尋找交易對手方。
REITs 缺點
1. 淨值波動大
REITs 因為證券化的緣故，所以價格的波動不會像實體不動產那樣平緩，而是會有較大的波動，以金融海嘯為例，最大的跌幅來到將近 75 %，甚至比當時的股票市場波動還要大。
所以投資人千萬不要認為 REITs 屬於不動產的投資，就放心把資金全部都投入進去，如果遇到較大的風險，可能就會產生嚴重的淨值虧損。
2. 收益受管理團隊績效影響
REITs 的運作方式是將經營權與所有權分開營運，所以投資人購買證券投資並不是直接買賣不動產，當 REITs 的經營者產生經營狀況不佳，就會連帶影響到證券價格。
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結語：了解 REITs 交易重點，增加不動產投資靈活性
許多人都想要趁量化寬鬆政策實施、房價上漲時布局房地產投資，但囿於財務與資金上的考量，遲遲無法進場投資房地產。
但了解 REITs 這類性的不動產證券化商品，就可以避掉較高資金門檻的不動產投資，增加不動產投資的靈活性。
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凱基未來世代關鍵收息多重資產基金經理人葉菀婷表示，相較之下，擁有穩定股息收益的 REITs ，不但擁有殖利率保護傘，同時具備實質資產抗通膨優勢，隨著資產價值上揚，還能受惠租金上漲。
葉菀婷表示， REITs 相關次產業中，又以受惠電子商務趨勢的工業物流 REITs 值得關注。 4 月底時，因亞馬遜公布相對保守財測，引發工業物流 REITs 一波下殺，今年以來截至 5 月 20 日為止，工業物流 REITs 下跌幅度已來到 26 %，在 REITs 相關次產業中表現相對弱勢。
觀察 REITs 產業首季財報表現，近八成上修獲利展望，但不同房產具不同程度風險，其中醫療保健最具防禦力，即使經濟走緩，也不減醫療剛性需求，醫療保健 REITs 在 4 月明顯回檔後， 5 月已小幅回升 0.6 ％，預估今年整體表現看好不變， REITs 基金後市績效可期。
日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊表示，近一個月長照與醫療保健 REITs 較整體 REITs 有撐，醫療保健股也優於美股大盤，研究機構統計顯示，全球長期護理市場規模，預計 2021 ～ 2028 年將有 7.1 ％複合年增長率，且嬰兒潮高齡化、老年人口傷病、護理人員缺乏、政府資助增加，均凸顯市場蓬勃發展可期。
參考資料
