今天我們假設一個情況，如果台灣要讓房價上漲，其實並不困難，只要三個條件符合就能完成，有哪三個呢？
第一就是 40 年房貸，目前幾乎主要銀行都已經有辦理了，只是利率的差別罷了。第二是貸款成數，目前看來九成是普遍成為共識了。
最後是寬限年限，現在多從三年調高到五年，對於青年購屋來說，初期壓力的確減輕不小。
大家會想貸款年限拉長應該是對自住購屋有差別，對房地產投資差別應該很小吧？
事實上是相反的，從三十年拉高到四十年，假使你今天找尋好的地段產品來收租，那麼你的收入就是報酬現金流扣掉貸款支出，拉長貸款年限也就代表每月貸款支出降低。
比方說每個月從三萬降到兩萬的話，那麼現金流收入就會拉高。
聽起來好像很美好，不過還是得來看看到底銀行間四十年房貸有甚麼差別？以兆豐、高雄銀、合庫、永豐與星展來說，最高成數幾乎都壓在八成，唯有永豐達到八五成，其他銀行我聽過有些已經有九成。
寬限期來說兆豐與星展是最硬的，合庫是寬限期最長五年；至於利率來說基本上都在 1.3% 以上，最高的是永豐達到 1.6% 。
房屋投資關鍵：屋齡與限制
接下來就要看到關鍵的屋齡或是借款年紀限制，從最鬆的合庫授權分行開始，兆豐與永豐的限制是最多的，對於年紀如果稍長的投資者來說，這點可能就要仔細看清楚。
畢竟能不能貸到 40 年可是差別很大！最後是財力條件量化限制，這點上有限制的僅有兆豐與高雄銀，這幾個條件應該是找尋房貸申辦銀行，最應該注意的事情。
當然不止這五家銀行有四十年貸款，大家可以找自己平常有往來的銀行，說不定能談到更好的條件。
背負房貸值得嗎？
我看到很多人抱怨，表示真的會有人願意背負一輩子的房貸債嗎？
如果以我的房地產投資的立場來看，房貸年限拉長、利率降低與本金更低這三個情況組合，誰最有利？當然是包租公的人啊！
這裡分為兩個族群，第一種是手上現金不多的年輕人，由於本金不高，每個月支付成本就會提高，扣掉房租後可能利潤僅有五千到一萬的程度。
但是別小看這些，假使有四個物件，就算五千的收入加起來也可比擬一般打工收入。
第二種就是上班一段時間的族群，因為儲蓄險消失、股市高點與定存利率低的情況，讓許多錢都往房地產跑。
假使你有一千萬的現金，在三十年房貸下可能只能買到兩間，但是四十年的情況下，可能就能提高到三間，那麼每月可獲得的收入就增加了。
對於包租公有利的情況是，年限拉長的情況下，可能同樣的物件收租兩萬，但過去需要一萬五左右，現在則能降低到一萬，那麼現金流是不是就擴大了？
但四十年房貸真的全無壞處嗎？倒也不是，最大的問題在於總利息支出。
以同樣九百萬、無寬限期與利率 1.7% 水準的物件來說，二十年房貸需要付將近一百三十萬的利息，一旦拉高到四十年房貸的時候，利息也暴增一倍到兩百七十二萬以上，差距絕對是有感的程度。
不過我們還得考慮通貨膨脹的因素，現在的九百萬與四十年後的九百萬，購買能力絕對不在同一個水平，帳面上多支出的對抗通膨，應該是綽綽有餘，還不用說房價增值的程度。
即使如此，對於屋齡、借款人年紀、負債比、是否首購族限制、地區是否限制在六都內，這些都是大家一開始就得做的功課，想賺錢就多收集資料。
在以前根本不敢想拉長到三十年到四十年，未來房貸年限是否可能繼續增高、利率是否會繼續下殺，這些都可能是未來 M 型化的開始，現在這個情勢開始的時候，請大家務必要抓住。
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