本篇文章將介紹在工業用地上的住宅有哪些要注意的關鍵，讓你釐清工業用地的疑慮，讓正在考慮入手的你可以有更多的了解。
位在工業用地上的工業住宅，常是建商或房仲業者拿來吸引首購族的產品，因工業用地不少是位於都市精華的地段，但又相較一般住宅區便宜 2~3 成的房價，吸引不少人的青睞。
工業住宅在台灣房市中，常遊走在違法邊緣地帶，若對工業用地與工業住宅有興趣，需要特別注意什麼呢？有哪些陷阱？
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要點一、工業用地是什麼
工業用地住宅即是指工業區裡工業用地的住宅，分為特種、甲、乙、丁四種工業用地，乙種是最常見的工業住宅用地，公害輕微的工廠為主，環境上和商業區差異不太大，就目前法令而言，是不允許於工業區或工業用地興建住宅的。
但建商或房仲以話術讓客戶認為可作為住宅使用，再加上近來年房價節節攀升，增加買房困難程度，不少人即使明確知道此為工業住宅，也會因為價格便宜而心動買下。
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要點二、工業用地住宅缺點
以乙種工業用地住宅為例，雖然價格相較一般住宅便宜一些，但有不少限制與缺點：
- 房屋稅率上會因營業用地而提高
- 工業用地住宅房貸成數僅 6 成左右，沒有一般住宅優（最高可貸到 8 成）
- 工業用地住宅居住品質易工商混雜，相較一般住宅來得差
- 工業用地住宅不適用政府的優惠房貸方案
- 工業用地住宅有可能存有違法問題
- 工業用地住宅轉手機會相較一般住宅不容易
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要點三、工業用地住宅違法風險
因工業住宅的誕生，主要是在一定比例下，提供給商業使用的，像是某些商業區的住商混合大樓，但若建案非政府所允許的使用範圍，那可能有涉嫌違法的狀況。
有違法風險的工業住宅，常會先以正常工廠或公司名義取得使用執照後，在偷偷進行二次施工，把廠房變更為住宅。
只要實際空間與使用執照圖面不相符，都屬於違法範疇，只要被檢舉或政府稽查，都會面臨開罰甚至強迫拆除無法動工的窘境，勢必要當心。
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要點四、如何查詢房屋是否屬於工業用地
不想買到工業用地的住宅，要怎麼處理？
有幾種方式可以查詢：
1. 查詢該地的「土地使用分區」，可到內政部網站「不動產資訊平台」作查詢，確認土地分區是否為乙種工業區或住宅。
2. 建物謄本也可以查詢登記的內容，確認是住宅而非辦公室、一般事務所等。
3. 營建署的全國建築管理資訊系統也可以查詢建築執照存根，確認建築用途為何。
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結語：工業用地住宅屬較高風險的選擇
由以上資訊可以得知，雖然工業用地住宅比一般住宅來得便宜，但後續的違法風險以及稅則和貸款方案讓人卻步，尤其尚未深入了解的消費者，可能就會落入無盡的拆遷擔憂中。
且住商結合與居住安寧的品質亦是一大考驗，建議消費者要權衡所有的利弊得失，衡量自身條件再下手，別讓美事成了處理不完的麻煩。
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相關新聞摘錄：
（1）
近年台商大量回流，工業用地極為短缺，造成一地難求，工業用地價格暴漲，過去5年，工業用地價格平均漲幅遠高於住宅用地，有些地區工業用地5年漲幅超過一倍，若能將農地變更為工業用地，獲利相當驚人。
國土計畫即將於民國114年5月1日全面實施，屆時將全面管制農地變更，農地形同被套牢，故想把農地變更為工業用地，應盡快提出申請。
目前購買國有土地的條件非常嚴格，除了有很多限制條件外，面積500坪以上國有土地無法出售，農地變更工業用地對於公有土地的購買條件大幅放寬，依據產業創新條例第43條第三項：「公民營事業或興辦產業人為開發產業園區需用公有土地時，應由出售公地機關辦理讓售，其公有土地面積不超過設置總面積十分之一或總面積不超過5公頃者，不受土地法第25條及地方政府公產管理法令規定之限制；其讓售價格，應按一般公有財產處分計價標準計算。」
農地變更工業用地，回饋金只要公告現值5%，又可購買公有土地，黃土變黃金好處多多，應該在國土計畫實施前趕快行動。但都市計畫內合法工廠毗鄰農地擴廠，則須規畫30%公共設施並捐贈給政府，由於規畫公共設施對工廠也是有利，故非損失。
大越顧問公司總經理楊以正表示，有經驗顧問公司辦理農地變更工業用地，第一個階段只要一年左右就可以完成，沒經驗的公司通常遙遙無期，甚至無法核准。
（2）
斗南小東市地重劃區去年開闢竣工啟用，雲林縣府已辦理三次抵費地標售，小坪數乙種工業用地被搶購一空，縣府正辦理第四次標售，為杜絕土地投資客養地，土地面積超過千坪的三標案限期三年內要開發土地二分之一，未達目標者，縣府將以原決標價無息買回。
小東工業區緊鄰國道一號，距斗南交流道僅四百公尺，下匝道三分鐘可抵達，除擁有交通便利優勢外，區內還配合四座合計三．八公頃的景觀公園，未來縣府還將興建「小東休閒娛樂中心」。
縣地政處指出，小東工業區是以低衝擊開發的輕工業與製造業為主，共計卅筆土地，至今已辦理三次土地標售廿二筆全數售出，決標價格比預期高出許多，其中一筆產業專區決標平均一坪十九萬元，成為該區「地王」，得標廠商是台中一家汽車零件業者。
地政處表示，第四次標售有八筆土地分五標案，產專區兩標案面積分別為七千三百多坪、二千八百多坪；乙種工業用地兩標案，面積三千七百多坪、二百八十八坪；有一筆加油站專用區面積八百卅四坪。
地政處說，為杜絕投資客養地，加速開發，面積超過千坪的三個標案設有開發期程及量體限制，即三年內要開發二分之一土地。
縣府昨天辦理招商說明會，吸引許多廠商參加。縣長張麗善強調，相較其他縣市工業區，雲林的土地便宜很多，希望能吸引指標性的產業進駐雲林，歡迎有意擴廠、新設廠的廠商踴躍投標。
－出自 自由時報 《雲林》斗南小東工業區標售 防養地限期開發
參考資料
