本文將會告訴你與賣方簽訂斡旋時要注意哪些要點，以及簽訂斡旋跟要約書有哪些差異，讓你可以在買房前做詳細的考量，避免踏入買房陷阱。
你知道如果有看上或喜歡的房地產物件時，要如何跟賣方預定嗎？
「斡旋」是常見的房地產下訂方式，藉由支付斡旋金，來展現購屋的誠意，也能讓買賣雙方不會隨意的違約。
簡而言之，斡旋就是展現你想要買這個物件的決心，如果你願意支付較多的斡旋金，對於屋主或是房仲來說，也會加速交易的程序，不會有太多無謂的疑慮。
可是你可能會有疑問，簽訂斡旋金後是否還能後悔呢？
如果毀約的話又需要賠多少錢呢？
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重點一、什麼是斡旋
對於「斡旋」，行政院消費者保護會有明確的定義：
買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方看上某間房屋，但出價和賣方開價有差距時，房屋仲介業者通常會要求買方先付一定之金額作為與賣方斡旋差價之用。
當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。
這表示當雙方簽訂斡旋時，就已經具有買賣的法律效益，遇到買方違約時，斡旋金由屋主沒收，而遇到屋主違約時，則要返還加倍的金額給買方。
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重點二、斡旋優缺點
| 優點 | 簽訂斡旋的好處是可以向賣方先以訂金的方式訂定看上的房地產物件，避免賣方持續向銷售這個房地產的物件。 透過斡旋金的金額可以箝制住買賣雙方不會隨意的惡性違約，給予交易雙方在交易上較大的安定感，這是斡旋最大的優點。 而且如果不走入斡旋的步驟，可能房屋仲介業者也擔心會不會做白工，而可能較不會過於積極地去幫你處理相關的事務。 |
| 缺點 | 主要缺點就是在還沒成交前就需要繳付一筆資金，這筆金額繳出後就很難對於做的決定來反悔，這會對於購屋者來說有比較大的決策與資金壓力。 |
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重點三、斡旋與要約書的差異
要約書與斡旋較明顯的差異就是在金額的部份，簽訂要約書不用先繳付訂金，這是要約書比較明顯的優點，不用在還沒議價成功前就繳付一筆可觀的金額。
雖然簽訂斡旋時不用繳付金額，但要約書的違約其實是需要賠償違約金的，賠償違約金的金額高達房屋總價款的 3 ％，這點就是簽訂斡旋比較有利的部分。
而簽訂要約書也會讓賣方感覺沒有一筆訂金的安定感，可能多少會增加賣方對於買方成交意願的疑慮。
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結語：斡旋具有法律效益，小心不要亂出價
斡旋其實一種具有法律效力的形式，所以在斡旋時，就要留意房屋出價，避免在喊價的過程直接成交，造成價差上的虧損。
除了要留意出價的時機與高低外，也要自行評估要使用斡旋金或是要約書的形式向買方下訂，只要評估分別的利弊後，選擇適合自己的方式即可。
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相關新聞摘錄：
（1）
房屋買賣仲介糾紛多！關鍵判斷在於用法律及證據。常見買方以現金交付給仲介的「斡旋金」很難拿回?因為斡旋金已經在仲介手中，其實在賣方尚未同意買方的出價前，買方可以不具理由拿回旋金的。因為斡旋契約中約定：「若買方之承買價款及本意願書條款於斡旋期間內不為賣方所接受，或者期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失效後3日內由仲介公司無息退還買方。」
實務上常見的話術是仲介騙買方說，賣方已經同意買方出價售出但賣方現在人在國外或外地而沒空見面或簽約，要求買方簽名同意延長斡旋期間而不退斡旋金。話術操作是仲介說已經用視訊會議或電話取得賣方「同意」買方的承買價款，甚至騙說「已經把斡旋金轉為訂金給賣方了」！但是仲介拿不出證據！
何況仲介還會指出斡旋契約條款：「於斡旋期間內若賣方接受買方之承買價款及意願書的條款時，買方同意買賣契約即已成立生效。若賣方有同意授權仲介公司可代為收受買方支付之訂金時，仲介公司得全權代理買方將斡旋金視同訂金交與賣方，此據即自動視為訂金收據，買方絕無異議。」問題是要如何認定賣方已經「同意」呢？因為此時買方可能是見不到賣方，聽不到賣方的口頭承若，更看不到賣方的「書面簽名」?但仲介騙買方說賣方已經同意但人在國外或外地沒空，用「話術」要求買方再次簽名同意斡旋期間。
如何破解仲介的話術或騙術？就是要他拿出賣方同意的書面簽名證據。因為「不動產買賣意願書」中明示「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收迄買方支付支訂金無誤，且同意該訂金暫存仲介公司」，明確規定若賣方同意買方在「不動產買賣意願書」中簽寫之價格，須以賣方有簽名才算數。但大部分買方消費者可能不知道所謂賣方同意，需有賣方簽名來舉證才有法律效果。
陷阱是買方如果用電話口頭或用LINE問仲介，則他很可能用話術說賣方已經同意而爭取延長斡旋期間內使賣方簽名，目的在於不退斡旋金給買方。話術是斡旋契約規定「斡旋金轉為訂金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。」仲介話術說如果買方改變主意不買則定金會被賣方沒收？但真相是賣方還沒有同意，斡旋金根本就還沒有轉為為訂金送給賣方。
教您一招，就是先打電話口頭或用LINE通知仲介如果賣方尚未同意則買方依斡旋契約可以主張退斡旋金之權利。然後約定短時間(例如1小時內)去公司找仲介，但要記住出發前或途中要留下證據來保全。就是發LINE文字：「仲介您好，我在此告知我已經不願意買台○市○○區○○街○○號○樓的房地產。您無法證明賣方已簽名的狀況之下，請您把斡旋金退還。如果屋主已經簽名，請您今天就拿出屋主簽名的斡旋單，否則買方主張此斡旋非我本人的意思。」當在LINE上顯示對方仲介已讀後就可以把上述內容截圖下來作為日後法院訴訟證據！
到了仲介公司後，如果仲介拿不出賣方在「不動產買賣意願書」中的簽名文件，他就只好把斡旋金退還給買方。這就是買方於賣方同意賣屋前，如何拿回斡旋金的教戰守則。依據法律上的斡旋契約解述方法，就可以戮破仲介的話術！
－出自 工商時報 買屋如何不被仲介的話術騙？法律上賣方同意需有簽名證據！
（2）
民眾在買賣房子時常會聽到「下斡旋」，意思是指買方先給出一筆金額，經由仲介協調，若議價成功，斡旋金就轉為訂金、雙方簽約。資深房仲指出，斡旋金因為有真的給出金額，所以相對要約書有踏實感，更能展現誠意，但最終成交與否，還是要看買家出手價格是否賣價滿意；此外，專家也提醒，假如民眾出價斡旋了之後又反悔，一定要先問清楚「目前斡旋的狀況怎樣」，避免無良仲介騙取斡旋金。
民眾買中古屋，通常都會請仲介公司幫忙，若看到中意的物件，就會請仲介出面跟屋主議價，根據內政部規定，房仲必須提供斡旋金及要約書兩種方式，讓買方自由選擇。其中以斡旋金來說，常見的價格約5~10萬元不等，或是買方開價總價的2%，最高不超過50萬，多採支票或是現金支付，民眾在付斡旋金的同時也會簽署斡旋書，上面會標註欲購買的房屋地址、買方出價、斡旋期限、斡旋金額及違約金等等。
台灣房屋三重國小捷運特許加盟店店東林紫雲也表示，若屋主同意買方出價價格，斡旋金依照「自動轉定」條款，就可自動轉為定金，買賣雙方之後再簽正式的買賣合約，若簽約完後買方反悔，斡旋金全數沒收給屋主；若屋主不滿意買方出價也不考慮降價，則議價失敗，仲介理應將1天內告知並返回，不得要求轉為其他待售房屋的斡旋金。而買方議價委託書、買賣斡旋書上設定議價期限，大多設定3~7天，通常不會超過7天，若賣方未回應，可請房仲退回斡旋金。
而以實務面來說，中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，大多會建議民眾採取斡旋金的方式，由於買方會先給出一筆金額，像這種有真的出錢的感覺，相對要約書更能展現出誠意，之後再去跟屋主議價時，順利成交機率相對較高。
但江龍名也強調，最重要還是買家出手的價格是否有合乎賣家心中想要賣的價，假如差距過大，無論斡旋或要約，都可能沒機會交易成功，依市場行情來看，大多屋主會一口答應的金額約為開價的9折～95折這個區間。
-出自 風傳媒 買房議價先別急著下斡旋金！專家破解房仲不說的話術真相，小心大筆現金有去無回
參考資料
