本文將帶你快速了解我的房屋投資經驗談，很多人印象中，只要是包租公就是穩賺無賠，但事實真是如此嗎？包租公就真的這麼沒有風險嗎？
大家要知道房屋即使不動，都需要管理，更何況有人使用的情況，所以包租公還是有風險成本。
接下來就用共享公寓失敗，包租公你看到甚麼教訓？
以這則新聞來開始今天的話題。
這個新聞是怎麼一回事呢？
可能大家有聽過台北萬華近年一個有名的共享公寓案例，名叫萬華玖樓，這是以青年共享公寓開始。
當初花了兩千萬改造六樓與約 200 坪空間，於 2019 年 1 月開幕營運，但是由於 2020 年疫情的影響，一個月就需要支出達四十四萬的壓力，終於讓團隊稱不下去，團隊決定退出經營解約後由其他物業接手。
一、共享空間經營不易
在這個概念出來時，其實當初就不怎麼看好，這絕非放馬後炮，那就讓我們來理解原因究竟是為什麼？
雖然歐美有很多成功案例，但是文化差異與土地持有概念，在東方世界其實不容易成功，即使以社群的概念來經營，但是這必須基於國際觀的族群才能支撐起來，在台灣這樣的族群老實說並不是太多。
在台灣只有台北信義與大安區，這樣的概念比較推行起來，而且以租金來說都可以租到套房，這樣的話多少人會以交流為主租賃呢？
即使有，我們來從這點來切入分析。
共享空間主打的就是在公共空間交流，換個方式來思考就像是新社區的公設，但是二房東像是玖樓來說，這個就是最頭痛、最花錢的，有多麻煩呢？
維護、保養、修繕與清潔的費用，其實遠比一般人想得更多，要維持到一個窗明几淨的環境，要花費的心力不可小看。
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二、公共空間的加分不大
還是以玖樓的案例來看，有整個一層樓的公共空間，提供相當舒適的交流環境，甚至要與外人交流都沒有問題，但是問題來了，這樣的空間是不可取代的嗎？
在台北市想要找不到速食店、咖啡廳等可以交流的空間，除非跑到郊區否則還蠻困難的，那麼這樣需要高成本維護的空間，在許多商業空間能夠簡易取代的情況下，究竟有多少不可取代性？
這個案例已經沒有共用廁所的問題，更花了許多心思設置租客交流的場所，老實說立意真的不錯，實際看起來的狀況也不差，但就如前面所說，這樣的案例換成信義大安區，有足夠多的高收入族群可以支撐。
但是踏出這個區域，別說萬華區了，就算是中山、中正區，想要支撐下去都很困難，加上疫情的關係少了很多外國租客，能否支撐至少達到損益平衡，大家想想就知道了。
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三、租屋族極度重視隱私
在市中心租賃的上班族，最大的要求就是能夠回到私領域的時候，可以真正的放鬆休息，把上班的壓力暫時釋放、可以的話享有完全的隱私。
也就是說共享空間提供的社交空間與功能，在上班族眼中並不是那麼加分、甚至是扣分，因為這種半強迫的社交其實會讓徹底休息願望難以實現。
不過如果這些是設置在私人空間，那就沒有甚麼太大問題，甚至會有不少人會願意多花點預算，但很可惜這些都是在公共空間，對於越來越追求隱私的現代人來說，其實是逆反需求的操作，有這樣需求的人其實不多。
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四、特殊住戶流動率高
如同上述提到的，租屋上班族回家第一件事就是休息，對於私領域的要求比起以前更高，對於追求穩健租金獲利的包租公來說，這類一租數年的客戶，才是最喜愛的族群首選。
原因就是不太需要額外成本管理。相反的像是玖樓這類共享空間案例，由於租賃族群特殊、加上標榜公共空間，所帶來的就是管理成本不低，對於穩健獲利其實是沒有幫助的。
以我們公司為例，即使各自單位不相關，都會有吵架不合的事情出現，成為管理上的問題，更何況是這種標榜租客交流的物件。
甚至可能會讓租客流動率更高，讓經營成本無疑又往上拉，對於包租公來說，又是個頭痛的問題。
五、壓垮駱駝最後稻草
以玖樓為例，提供比豪宅更大的公共空間，收取租金卻不合比例。
以房間越多等於投資報酬率越高的一般原則來看，這個類型的物件，不要說收的租金能夠損益兩平了，可能連包租公自己都要掏腰包填平漏洞，別忘了這裡還沒有提到前面的公共空間修繕呢！
我想玖樓當初提的租金合約金額太高，讓租金成本很難攤提外，加上花了太多在裝潢費上，累積起來的成本就讓收租很勉強才能打平，遇到今天疫情狀況下，出租情況就更不理想，整個來看應該是成本計算上出了差錯。
六、共用辦公與居住有什麼不同
在台灣共享辦公的概念，其實接受的程度越來越高，但是不代表就能把這個概念複製到居住空間，一個最簡單的想法，即使與人產生不愉快，最多電腦收了就走，明天也不一定會見面。
居住空間那可不一樣，即使不願意也還是會碰的到面，而且共用辦公你可以想做大型咖啡廳，不想理人戴上耳機就好，共享居住空間你可沒辦法都關在房間裡。
加上共享辦公目前也只有台北可以推得起來，其他城市幾乎都看不到，最近新竹有些案例，但也只是少數而已。
總之要在東方觀念的地區，想推行共享生活空間，所需要耗費的心力會超出想像，離穩健收租獲利就會更遠。
或許，未來的某一天台北能夠真正接受這個居住概念，不過短期內應該是不容易。
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相關新聞摘錄：
（1）
「玖樓」成立3年有餘，一直以來標榜「房子是租來的，生活不是」，成功打造「共享」新型態租屋，吸引不少人的目光。不過近日一名前租客爆料，萬華玖樓長期入不敷出，「卻經營出一副擴展市場、開疆拓土的盛況」，在防疫期間突然清退租戶，逼得他們在1個月內找到新住處。
該名租客2日在臉書指出，室友們有的人是語言項目的學生，有的人剛畢業開始在台北工作，有的人因為疫情突然回國需要彈性續租的公寓，一半都是外國人，「因為不了解，也不算是在地人，才選擇值得信任的公司」。
該租客透露，他們直到最近才知道玖樓連二房東都不是，「只是二房東傭顧的運營服務團隊」，當時玖樓貸款來做萬華玖樓的修繕工作，欠下巨額債務，「即使整棟樓全部出租，整棟樓還是在賠錢」，代表營運之初玖樓就知道整棟樓入不敷出，「卻經營出一副擴展市場、開疆拓土的盛況」。
該租客表示，玖樓撤出萬華之後，由二房東物業公司兆基接手，經過多次談判，「合約內容被強行更改」，「其實是服務內容的直接毀約，讓室友們沒有迴旋餘地」，並指出如果室友們（尤其是國際友人）短時間內找不到新住處，不得不續約，就變成變相漲價、強買強賣，讓他們徹底對玖樓感到失望。
-出自 ETtoday 新聞雲 玖樓共享公寓夢碎！租客爆「財務內幕」1 個月急搬：一半是老外
（2）
不少人夢想當「包租公」，在家裡等著收租金就好。但一名30歲網友抱怨，當房東其實也很辛苦，因為不僅擔心政策變更導致資產貶值，且如果兩岸開打，房產也可能要充公，平時還要面對租客的大小事，且認識新朋友時自報「無業」，也會被人看不起，他不禁直嘆「命運都握在別人手上」。
原PO在Dcard發文透露，自己從大學畢業後就一直是包租公，不過只是一般的小房東，每月收到的租金約9萬多元。他認為這個收入不算高，卻每天要面對房客的許多雜事，像是如果有人沒帶鑰匙，他就必須起床去開房門，水電有問題也是房東要負責修繕，「被問是做什麼職業的，自報無業更是被看不起」。
原PO也說，最近平均地權條款通過，他很擔心資產貶值，若是台海戰爭爆發，他的房產也可能要充公，每天看到新聞總有許多擔憂，且如果兩岸真的統一，他早就沒有謀生能力了，未來可能要從基層做起。另外，也很怕被租客「物理打房」，因此平常待人都相當客氣，認為當房東要面對「政策更改、兩岸開打、租客問題」，命運都握在別人手上，其實根本沒有大家想得如此美好。
