和大家分享過貸款的基本常識後，今天要來針對「投資」用貸款來幫大家說明。
現在大家要認清一個事實，銀行現今不太喜歡貸款給投資型產品，像是商辦、店面、套房這些產品，比較偏好提供給自住需求者。
認識銀行心中 7 種「貸款地雷房」
這些在銀行行員心中，絕對是貸款禁區的物件，假使能夠的話大家盡可能避開這些危險，少一分危機都是好的！
房屋投資貸款須注意
1.存在潛在疑慮的危樓
比方說海砂屋、結構疑慮等這類建物，或者曾遭淹水或有坍塌風險山坡地建築，即使現在狀態尚可，假使舊有記錄不佳，還是容易被銀行拒絕貸款。
2.老屋齡公寓
面對屋齡超過 50 年的老公寓，銀行通常願意給出貸款條件會很謹慎，不過個人認為隨著時間推移，銀行應該會放寬接受較老舊的房子才是。
事情總有例外的時候，銀行其實也是很看地點的，比方說台北市危老公寓，假使該土地價值高，那麼銀行願意放款態度也會放軟。
3.違法居住的工業住宅
從銀行角度來說，一般來說工業住宅有著明顯違法疑慮，今天台北市內其實還有不少這樣模糊地帶房屋。
銀行對這些貸款態度當然趨於保守，不意外的工業住宅與地上權房子，貸款成數一般來說會明顯較低。
4.室內坪數過小或小套房
這問題恐怕是多年來，大家最常提問的前三名，事實上銀行不願承作大多是 10 坪以下小套房類型。
假使在台北市內、加上社區和地點好，其實還有一點機會，這是為什麼呢？原因就在於總價較高的因素。換作其他縣市一、兩百萬的小套房，可能到最後只核貸五成。
小坪數就沒辦法了嗎？這倒也不是。比方說可以一次買多間，讓總坪數大於 15 坪、打通之後以自住的名義申請合併門牌，通常就能貸到總價八成左右，隨後再分回三個門牌賣出，算是一個偏門心法。
不過這些做法仍要視地區、地點而定，並不是都一體適用，請大家務必注意。
5.夾層屋與明顯違增建戶
違法的樓中樓、夾層、頂加、屋主自行增建等違法二次施工建物，銀行對於這些申貸都會有所疑慮，有個例外就是常見的「公寓陽台外推」，就不在此限，務必記住這些違法物件能不碰就不碰。
6.法定上的凶宅或凶宅社區
在銀行眼中的凶宅是專指法律上定義「屋內非自然死亡」，不過社區大樓意外死亡或公共空間凶案，就不在凶宅認定範圍之內。有沒有案例呢？
當然有，像是台北市林森北路有名的錦新大樓，在 33 年內鬧出 24 條人命，對於這種物件銀行有所疑慮也就不足為奇。
7.坪數過大導致總價過高
近年來豪宅貸款因為列入管制，在雙北總價超過 8000 萬、其他地區 5000 萬以上的高價住宅，貸款成數很少能夠超過六成。
說了這麼多，現在分享一個「跨區找不同銀行貸款的絕招」：
記得多年前曾經協助一個阿姨買下桃園的房子，不過當時遇到一個問題，申請貸款時當地的銀行因為房子前面是私有土地，雖是既成道路卻因非公用道路是「沒有路」，導致於沒辦法放款。
山不轉路轉，沒想到改找台北常往來的同家銀行，態度大不相同外更願意核貸八成。
這個例子給大家一個啟示，不是所有收租型產品就一定貸不高，終究要看自身與房子的條件，必要時還可以用跨區找銀行這個方式來尋求解套。
雖然眼下房地產很好賺，不過大家更要懂得「避開風險」，才是賺錢的第一步！
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