如果你是熟悉近年來台灣建築規範的朋友，應該了解公寓公設比常見大約落在 5~10% 之間，不過像是透天厝或是有些公寓反而沒有公設。
常見的華夏建築大約在落在 10 ~ 25% 之間，平均約為 20% 左右；假使是屋齡 10 年內的電梯大樓，區間落在 25~30% 之間，如果是現在的新成屋最低都是 35% ，這個數字再往上也不意外了。
認識公設
大概不是很多朋友知道，公設又可以分為「大公」、「小公」，前者包含機房、公共梯間、泳池、電梯等設施；後者是熟悉的走道與樓梯間，這兩者皆會分配到公設的坪數中攤平。
通常老一輩偏好喜歡公設比低的中古屋，不過在 921 大地震後消防法規趨嚴，公設比才逐漸明顯增加。
在國外建築中公設是不計入房價的，但是在台灣比較特別是會加入的，直接使買房的門檻大為提高。
每個人都了解建商在蓋公設時也有建築成本，付費也不會太過誇張。
相反建商沒有建造太多公設的話，通常會從公設的價格中賺到價差，也就是說沒有人會做賠錢生意的。
觀察台灣每個地區的建築法規都不盡相同，位處大都會區的台北市，對於相關法規比起其他地方嚴格、公設比容易偏高，這也是台北市房價居高不下的原因之一。
不過公設的認定可能和你我腦中想像的有所出入，比方說像是空中花園、中庭花園等其實並不算在公設中，僅歸成法定空地。
另外游泳池也非必然是公設的範圍，因為法令中公設定義是「有天花板」的設施，假使有仲介說露天泳池和花園是公設，你可以直接當面指出錯誤，也避免多花冤枉錢。
那些公設有機會讓房子增值？
比方像是動線良好的地下平面車位與電梯就是好的公設，但是也要注意這些也需要定期維護、社區委員會收取管理費用，這點也需要考慮在內。
另外像是 KTV 、電影院、健身房、兒童間等設施，不使用時其實沒什麼花費，對於房價來說大多是加分的。
哪些公設會扣分？
最大的一項就是游泳池，這是公設中最為花錢的一項。另外像是園藝、露天泳池雖然不算在公設中，不過卻需要花費大量費用整理維護，更因保養不易。
假使有颱風來襲往往就封存荒廢，這兩種和交誼餐廳、公共廚房，是公認最容易白花錢的設施，購買前務必確認是否有這些增加額外花費的設施。
公設好壞的關鍵是?
其中關鍵絕對是管委會與鄰居的組成，尤其是管委會強度、住戶實際組成結構是重中之重，這話該怎麼說？
比方社區建築外觀的磁磚剝落、植栽散亂倒塌及頂樓防水等攸關居住安全的工程，是否經過通報後能及時妥善處理？抑或任由其毀損狀態不理睬？這都是對於公設狀態評估好壞的關鍵。
假使社區有 24 小時管理員、清潔公司、主任委員等配備，雖然看似安全且方便，但隨之而來的代價是每月至少有 20 萬管理開銷，以 100 戶以內的社區來計算的話，管理費可能偏高或者日後有調漲可能。
少哪些公設日後難脫手
前面說到游泳池是非必要、扣分設施對吧？不過也很看房價區間帶，假使房價越高的情況下，游泳池就會變成必備設施。
想必有些人會被搞糊塗了，這裡就舉例來說明吧!假使台北市房價普遍落在兩、三千萬之間，假使今天要買高達八千萬至億元的豪宅，卻沒有泳池的話就說不過去，會直接影響到買賣的可能性。
出了台北市區外，四千萬以上的房子假使沒有游泳池也會陷入賣不動的窘境。
所以可以這樣說，基本上社區的戶數、總價會決定哪些公設是必備的、缺乏這些公設會較難脫手。反觀不足 100 戶社區、總價一千萬左右的房子設有泳池，反而會成為難以脫手的問題，說穿了就是維護成本過高。
總而言之，想當「包租公」的第一步是掌握該地區客群的偏好，同時做好中長期規劃、摸清客群屬性是絕對必要的！這些細微的功課是獲利過程中不可少的。
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