許多包租公的願望都是能夠穩定收租，新屋好還是中古屋，即使是資深包租公也是會有困惑的時候，今天我就來跟大家分享一下個人意見。
一般來說，新屋比較不會是用作收租用途，這是為什麼呢？
最根本的差別就是新屋與中古屋之間總價差別明顯，所以通常是等待增值行情上揚。中古屋則是邊收租邊等行情，既然都在等增值，那個會比較佔優勢?今天我們來看看吧！
這個問題在全台最大的討論空間 PTT ，對於這個話題就有很多討論空間。
以我朋友的實際案例來說，他們家最近要換房子，原本是住透天房子，一般人的想法應該都是以有電梯的新屋為目標，但是出乎意料之外，竟然是選屋齡 25 年的華廈一樓，這就很令人不解，究竟是為什麼呢？
原因是有些長輩住習慣透天房子，住屋坪數沒有灌水外、公設比也比較低，更重要是不想要去繳管理費這些額外支出，公設對他們而言只是用不到的東西，總而言之就是以實在為優先考量，有大範圍庭園或是花園更好。
所以買屋並沒有非要新屋或是中古屋，完全還是看需求而定，簡單來說就是面對的消費族群是不同的。
一般來說，從九二一之後蓋的房子，也就是屋齡在二十年以內的，在建築法規比較嚴格、耐震係數比較高的情況下，購屋成本就會相對高一些。
相反在之前的話，雖然比較便宜點，但是相關方面就沒有那麼嚴謹。以上都是普遍說法，最重要的還是分開來看。
同樣屋齡的公寓由於樓層低，危險性不如比較高的電梯華廈等大樓。今天我們就好好來討論，包租公為什麼選中古屋會比較適合呢？
應該很多人從自住角度出發的話，都認為住新屋比較舒服、比較有想住的慾望等，但是換個角度，包租公怎麼看舊屋優勢呢？
房屋收租：高總價新屋拉抬租金
這點我們從大台北來看好了，在同樣區域內的小單位物件，如果是目標年輕上班族的話，通常中古屋與新大樓之間的差距並沒有很明顯，或者說是無感。
但是在一開始購入的自備款上，可能就是數百萬的金額起跳，還不說總價的差別，不管是否荷包能夠承受，總是會對於投資造成壓力。
如果出了雙北，越往南租金收益越明顯，因為房價下滑，但是租金還是可以控制在一定的程度，直接讓投資效益拉高。
看清七都新舊屋價差
承接上面所說，越往中南部房價差距越大，台北市其實是最小的，像是台南的新屋與中古就可以來到 57% 以上，高雄也有 51% 的水準，第二都的台中也有 40% 的差異。
但是我們要知道，租金的高低最絕對的因素是地段與室內狀況，反而新舊比較不會是價格差異的關鍵因素。
所以提供給大家，要挑物件一定要挑同地段的中古屋，首先是室內面積因為公設比低，空間比相同權狀的新屋要來的大，雖然沒有管理，但是新屋也要付出管理費的代價。
買中古屋的優勢在於可能租金差距三成，但是房價成本卻可能差到五成以上，這個情況下選擇中古屋就是有著明顯優勢。
很多人會問台北市新舊差別有多小呢？令人訝異的是平均是 19% ，但是我們要找的物件是甚麼呢？
比方說新屋的每坪來到百萬，但是同區域的四十年公寓卻只有四五十萬的水平，那麼就還有些微的上漲空間，這就是好的投資標的物。
一個共通的原則，新屋領漲、中古屋跟上，當然是分梯隊，公寓是最後的類型。
回頭來看，越往南新舊屋的租金差異大概只有兩成左右，聰明的大家就知道哪一種的投資回收率比較高。同樣的在雙北，雖然房價差異沒有拉得很開，但是租金收益還是比較好的。
公設比高導致室內空間縮小
舉個最實際的例子，現在新建案公設基本上都在 35% 以上，這有甚麼差別呢，也就是說你花了一筆錢，其中將近四成是不在你的屋子裡面，那大家會說老房子也有公設不是嗎？
和比較比例低的華廈 20% 相比，同樣權狀大小足夠多出一個房間，如果你要隔間出租的話，收益絕對差別很大！
甚至還有一些老公寓是公設比是負的，這是怎麼回事？主要是考慮到陽台，或是透天增建屋頂等，這些可使用空間更大。這就是為什麼我說中古屋對於收租是更好的標的。
額外管理費之於租金壓力
在租賃的時候，很多人都忽略掉社區管理費這個項目，尤其是近年新的建案，光是每坪的管理費都令人為之乍舌，其中包括了流動電費、清潔費、停車場維護費用等，樣樣都是錢，更重要是沒有一個可以逃得掉。
如果還有中庭花園、游泳池、健身房等維護費，那個金額更是可怕。這樣大家就知道中古屋的優勢有多麼明顯了！
如果你今天想當包租公，除了買建商一開始就規劃好的分割單位外，也可以買中古屋後自行分割單位，投資這一些絕對讓你獲利更高。
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