假如你今天想買房自住，目標是社區型建案的中古屋，最大的困惑應該是到底這裡的情況是如何？一個社區的經營就像是企業一般，最重要就是收支平衡，你可能會說這不是很容易嗎？
其實並不然，這怎麼說呢?比方說一個社區的投資客很多，有為數不少的欠繳管理費情況，那麼對於維持社區正常運作就有麻煩。
又或者平常沒怎麼收管理費，假使遇到一些狀況，比方說電梯損壞、外牆剝落等情況，那麼就會出現沒有經費可以即時處理突發狀況，不僅會造成困擾也顯示出社區問題。
在台灣這種情況其實不少見，可惜這些如果沒有在這個社區住或是租賃的人，是很難知道這些資訊，那麼該怎麼辦呢?這裡我提供兩個非常實用的技巧，提供你在挑選自住房時判斷。
1.縣市政府的社區評鑑
優先看最近幾年各縣市對於社區的評鑑名單，比方說台北市會以三個標準來對優良公寓大廈社區評鑑，包括：
管理組織運作
這項中最關鍵就是管委會執行業務情形，包括決議事項的執行、住戶服務工作與反應意見處理，還有就是爭議事件處理，另外財務收支、保管與運用情形也是其中重點。
管理維護與品質提升
這部分的關鍵就是設備管理維護，包括前面提到的電梯等機電、消防、保全與公用設施的管理與維護。
另外還有公共設施與災害防治管理維護等，這裡包括開放空間、防空避難設備與社區停車空間等。
社區營造及發展計畫
這部分比較值得注意是社區營造與鄰居間的互動等。
這些評鑑都是主動報名，但是名額是很少的，像是台北市社區多不勝數，但即使把大中小等社區都併進去，其實也沒有太多。
能作為指標都是前三名，不過前十名也是很不容易；不過這些有拿獎的，屋齡差異頗大，但是房價仔細看其實並不會太高。
2.透過住戶權限得知社區體質
如果有認識該社區主委或是裡面的住戶，要得到這些資訊就不會太難，但這些方式都行不通的情況，也許先租賃一陣子觀察情況。
相對於買房這種堪稱人生大事，先花點小錢親身感受，免得買下後悔時要脫手變得困難，那就來不及了，這樣想的話租金等代價也就算不得甚麼了！
我們要注意甚麼資訊呢？管理費收入與欠繳情況、修繕支出費用與管理基金餘額等，光這三樣就能夠給妳很多參考了！
管理費收入與欠繳情況中，假設超過5%以上有欠繳情況，就不是個好現象，除了表示投資客多的話，也許住戶就是有習慣欠繳的情形，對於該社區的未來有很深的影響。
修繕支出費用中會顯示該社區大型修繕或是其他方面的維護費用，假使大型工程像是管線漏水維修等，該社區住戶數又不多的情況下，容易受困於公積金不足，該問題就會懸在那裏，沒有能力去處理，最後就變成嫌惡狀態。
情況再嚴重點，甚至會讓社區管理陷入停擺，在這裡我會建議，一般情況下選擇戶數超過一百以上的社區，在社區管理或是修繕方面比較不會出現狀況。
通常該怎麼看管理基金餘額?這個可以看出是否有大型支出，收支狀況是否正常等。
這邊我提供一個小方法，一個運作良好的社區，通常管委會的參與度與向心力會比較高，而不是集中在某幾人身上，甚至有甚麼問題都會拿出來討論，然後經由標準化程序來解決。
非少數幾個人或是圖利特定廠商的情況，比較不會發生。另外還有種管委會只收錢，但是很少做事的，這也是應該要避免的，否則日後可能會讓你經常生氣。
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