看屋再忙都要看的地方
有不少人問我，去看物件除了房屋本身之外，還要注意那些地方呢？自己的經驗是樓梯間、資源回收室、停車場、逃生梯、電梯梯間、管理委員會有無組成，更重要是頂樓與地下室。
樓梯間的寬窄其實沒有甚麼限制，但是會直接扣掉你的樓梯板面積，此外樓梯間有沒有採光?逃生梯平時有沒有清潔打掃，或根本就變成住戶堆放雜物的場所？
這些其實都是容易被忽略但其實很重要的地方，現在法規有明文，新的華廈都需要兩個逃生梯，這個也是要注意的。
比方說屋齡 20 – 30 年，但是逃生梯這些地方維護得相當好，直接顯示社區管理的素質不低。
接下來是新建大樓才有的資源回收室，通常不是在一樓就是地下室，要注意的第一就是平常有無打掃，是否髒亂無人處理？
另外注意平時是否有開啟空調設備，避免裡面傳出難聞的惡臭味道，也減少像蟑螂、蒼蠅等孳生情況。
除了這些之外，前往回收室的動線通常被輕忽，比方說得跨過地下停車場的雙向車道才能到達，那麼就不是很好的規劃，甚至可以這樣說，是最後才擠出來設置在這裡的。
停車場通常位於地下，我曾經有看過第一層的車道還算規劃可以，但是後面閒置空間卻擺滿住戶的雜物，誇張點可能連舊家具都可能出現，這有甚麼問題呢？
除了有礙觀瞻外，萬一這些雜物倒塌移動，造成諸如出入等問題的話，那麼社區可就扣不少分了。此外空間亂停、甚至不按照車位停放，都顯示該社區管理沒有章法。
逃生梯間與前面說的逃生梯相同，沒有雜物放置與乾淨是基本要求，如果沒有做到，那麼社區管理費用也相當是打了水漂。電梯梯間因為比較少人使用，也是管理上的死角地帶。
最後說到管理委員會有無組成，有些即使 30 年以上的華廈，由於組成完善且運作順暢，管理結果其實頗令人安心。
反觀有些新建社區的情況反而就沒這麼理想，千萬別以屋齡高低來武斷評估管委會的運作情形。
那麼為什麼要去地下室與頂樓呢？一般來說都是作為停車場使用，走一趟就能知道該社區車子情況，可以直接顯示住戶素質。
你應該不會喜歡這裡出現那種一堆改裝、沒有甚麼品味的車子，頂樓就是看有沒有類似基地台等嫌惡設施，也從使用情況一窺住戶。
社區管理：嚴格的社區不一定人人愛
一般來說市區的租客大約可分兩類人，第一是為了優質環境會願意多付些錢的住客，另一種就是只求便宜，其他方面並不要求，甚至討厭被許多規定束縛的住客。
在一開始決定投資標的的時候，其實就是決定未來住客型態的關鍵。但不過其實你投資標的的價值，也是決定未來住客屬性。
當你的租金高的時候，通常吸引來的是願意多花點錢求生活品質的人，而不是只求一住的低素質房客。
1.無管理的公寓大廈該如何判斷
我們也不可諱言，有錢能夠做很多事情，能夠提升社區生活安全、品質，那麼這些代價誰會願意負擔?租客通常心態我們要了解，能夠租得起高房價的是金字塔頂尖族群，絕對不是太多。
另外有個外部條件比較少人注意，那就是屋外道路，假使有八公尺寬畫有紅線，停車需到其他地方停放的道路，對於居住價錢來說，絕對是正價值。
另外鄰居的素質也很重要，比方樓梯間擺滿雜物、違法增建、一樓亂停車等情況，都顯示這並非是個有強力約束力的區域。
相對的即使 30 年以上老房子，外觀等都能維持一致與相當的整齊的話，表示該住戶的素質並不低，或是互相間有強大的約束力。
2.社區大樓是否管理良善
這種通常有兩種極端，一種就是放任住戶在公共區域、停車場堆置私人雜物，另一種就是強有力管理，不容許這些情況出現，這些情況通常會直接影響住戶、租客的品質高低。
即使有素質較差的租客願意負擔房租，但是沒多久也會因為受不了管理守則而般走。當然啦，租金通常就是一個篩選的關卡。
3.不同管理文化對包租公影響
(一)要做高端租屋市場，首要就是找優質管理的社區，不然租客光是看到介紹就退避三舍了。
(二)假使目標租客是小資族或是學生，想要大量改裝套房的話，建議以沒有太多管理的物件為主。
(三)決定投資之前，務必要搞清楚該地區是否對包租公是歡迎的態度，否則可能到最後只能灰頭土臉認賠。
最後提供我自己的看屋小訣竅:看屋要有效率，買房更快更有利。每一種社區都有適合的包裝推銷策略，唯有搞清楚那些規則，才能做個快樂的包租公。
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