本文將會帶你了解建築用地有哪些特點，讓你在購買土地時能夠提前注意，避免違反規定而損害到自己的權益，輕鬆挑選對的土地。
近年來，因都市圈住宅日漸飽和，購買土地開始往價格較甜的郊區發展，時常會在土地出售的文宣中，看到「甲種用地」、「乙種用地」等。
這些土地之間的差異怎麼判斷是否為建築用地？
當我們想要買土地的時候常會遇到一個問題，就是不知道那些土地能夠蓋房子，在法規上有什麼限制，在沒有了解土地的注意事項前，其實我們很難正確地使用土地來做建築。
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特點一、土地的分類有哪些？如何查詢土地分類性質？
土地的分類中，常分成都市土地與非都市土地，說明如下：
| 土地分類 | 定義 | 舉例 |
|---|---|---|
| 都市土地 | 指依法實施都市計畫範圍內的土地。 | ex. 住宅用地、商業用地等。 |
| 非都市土地 | 都市土地以外的土地。 | ex. 甲種建築用地、乙種建築用地、農牧用地等。 |
如何確認自己的土地是屬於哪個類別，兩者的查詢方式分別為：
| 土地分類 | 查詢方式 |
|---|---|
| 都市土地 | 至各縣市政府土地分區查詢系統或全國土地使用分區查詢，輸入地址即可得知。 |
| 非都市土地 | 需要向該地的地政事務所申請「土地登記謄本」，查看土地標記部中的「使用分區」、「使用地類別」。 |
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特點二、非都市土地的 4 種主要使用地類別
「非都市土地」劃分了 11 種使用分區：
即特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、特定專用區、海域區。
再編定為 19 種的使用地類別，比較常見的有以下 4 種：
1. 甲種建築用地
一般農業區，或特定農業區內的建築用地。相較起都市計畫內的用地，環境與生活方便性都較差一些，但房價（地價）相對也較低。（建蔽率 60 ％、容積率 240 ％）
2. 乙種建築用地
鄉村區中的建築用地。通常為都市計畫區外的鄉下，具田野風情，整體較無規劃，道路狹隘，未來房價（地價）不易上漲。（建蔽率 60 ％、容積率 240 ％）
3. 丙種建築用地
屬山坡保育區內的建築用地。需要整地、做好水土保持等相關保育計畫才能蓋房。 （依據不同地區保護環境而有不同的規定： 建蔽率 40 ％、容積率 80 ~ 120 ％）
4. 丁種建築用地
一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。多作為工廠用地，可合法蓋工廠，雖可蓋住宅，但無法申請優惠房貸。（建蔽率 70 ％、容積率 300 ％）
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特點三、非都市土地（建地）與都市土地（一般住宅）差異
雖然甲乙丙丁建築用地價格較為便宜，但要注意設備與規劃相對都市的落差：
| 汙水處理、瓦斯管線規劃甚少 |
| 公共設施比例低 |
| 道路狹窄、沒有經過整合規劃 |
| 住宅環境可能較為雜亂，如未整理的電線與電線桿等、可能與工廠為鄰 |
結語： 買房、買地前，務必確認你想買的是什麼類別
雖然甲、乙、丙、丁建築用地在房價（地價）優於都市土地，但要先了解兩者之差異是否為自己可接受的環境與可能遇到的狀況。
所以在買房之前，記得要先查證房子座落的「土地使用分區」，是否如自己所想，以免被有心人士給蒙騙，才能避免未來的消費糾紛。
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相關新聞摘錄：
（1）
受到央行限貸、限期開發、升息循環，以及內政部平均地權條例針對預售屋禁止轉售的修正，再加上疫情再起、工料雙缺增加開發風險，六大利空擠壓土地投資市場，造成今年上半年全台交易急凍。然而供工業使用的非都市土地丁種建築用地卻逆勢成長，年增96%，交易金額最高的南亞彰濱工業區土地甚至是今年土地成交王。
根據瑞普萊坊統計，今年上半年土地交易金額為792.7億元，較去年同期衰退46%，更較2020年大幅減少58%，交易量能已經退到2017年的低水位。瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，住宅市場受政策壓抑，建商的投資策略已經從「補庫存」轉為「去庫存」，因此住宅區、商業區的土地衰退幅度超過大盤，大減53%。相對來說，工業土地多為自用買家，較不受市場、政策波動影響，其中非都市土地可供工業生產的丁種建築用地，不但沒有觀望、蕭條的疑慮，甚至逆勢成長，一枝獨秀。
丁種建築用地有高容積率300%、單價低、面積大、所有權、用途廣泛等四大優勢，對比政府主導、管轄的科學工業園區只租不售或有進駐身分、使用限制，且供不應求等條件，丁建對自用買家更具吸引力，因此無論做為生產、倉儲都極具競爭力，也成為擴大投資台灣的廠商最愛，就連前年Google投資雲林斗六、設置第三做資料中心也選擇丁建土地。
瑞普萊坊近期代理標售南科樹谷園區北側2,793.6坪的丁種建築用地，近20米興農路，面積方正、鄰近國道1號安定交流道、國道3號善化交流道、178縣道等交通網絡，可供園區廠商或上下游供應商做為辦公室、研發中西、物流中心、倉儲中心、生產廠房等，預計今年8月31日投標截止，市況正熱，已獲多組廠商詢問。
（2）
國土計畫法105年公告實施，各直轄市、縣(市)國土計畫已於110年4月30日公告實施，依據國土計畫法第45條規定，各縣市國土計畫公告實施後4年內，一併公告國土功能分區圖，亦即114年4月各縣市功能分區圖公告之日起，區域計畫不再適用，國土計畫正式全面上路。
高市府都發局表示，110年4月公告之高雄市國土計畫屬指導性質之計畫，目前地政局辦理公開展覽之高雄市國土功能分區圖草案，則係將全市土地按土地特性、環境限制及未來發展需求，依其適宜發展程度，依照全國國土計畫所規定的各個功能分區劃設條件，分別劃設為國土保育、海洋資源、農業發展及城鄉發展等4大功能分區及其分類，未來將於114年4月國土功能分區圖公告實施後，進行全市土地使用管制。
都發局指出，目前非都市土地係依據區域計畫法及非都市土地使用管制規則，劃定為特定農業區、一般農業區、鄉村區等10種使用分區，並編定為甲、乙、丙、丁種建築用地、農牧用地等19種使用地，114年國土計畫正式上路後，將不再有前述使用分區及使用地，而是改劃設為四大國土功能分區及其分類，並依據國土計畫土地使用管制規則規定管制。
另外，國土計畫正式上路後，高雄市都市計畫地區（包含農業區）係劃設為城鄉發展地區，依據國土計畫法制度設計，未來都市計畫區內土地仍應依都市計畫法及其相關法令管制，土地開發及使用權益原則不受影響。
此外，內政部營建署也一再表示，為了確保既有合法使用者的權益，已經在國土計畫土地使用管制規則（草案）中明文規定，即使未來被劃設為國土保育地區，原先於區域計畫法核予的使用項目及使用強度都會給予保障。
－出自 自由時報 國土計畫 2 年後施行 高雄非都土地甲乙丙丁建地廢止另訂土管規定
參考資料
