本篇文章將快速介紹「新成屋」、「中古屋」及「預售屋」三種房屋類型的投資特色，帶你知道投資時該注意的相關事項及優點。
這個問題不僅出現在初入房地產投資的新手，甚至涉獵一段時間的朋友也有這樣的疑問，那就是如果投資的目標只是想要「穩健收租 + 賺房價漲幅」，該以哪種房子為投資標的呢？
特色一、新成屋投資
只要屋齡在 10 年內都在新成屋的範圍之內，並不只是剛剛交屋才算。
| 優點 |
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| 由於整體水電管線都在非常健康狀態，假使在交屋一年內還在建商保固範圍內，即使要裝修所需費用也會較低。 比方兩房的產品大約只要 20 萬、三房約 30 萬左右就能完成，甚至不必具備太多裝修能力就能完成，入手門檻比較低。 |
| 因為屋況好所以貸款比例能夠高一些，當然產品不同高低也有差別，不過大致都可以貸到七八成左右。 |
| 缺點 |
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| 最大的問題就是價格可能是三種房屋中最高的。 這會有什麼問題呢？ 那就是投報率較低，可能 3 % 左右就已經封頂。 凡事也都是有例外，有些建商在設計產品時就是用收租套房的形式，這樣的話報酬率有可能達到 4 % 。 |
| 後續脫手漲幅非常有限，除非地段位於尚未開發完全的地段，才會有比較大的空間。 |
| 新的社區大樓通常管理費也相對較高。 |
綜合以上的優缺點，新成屋比較不建議以收租投資，比較適合是自住或坐等未來增值會更恰當。
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特色二、中古屋投資
以我自己來說，最擅長的還是投資中古屋，也就是 10 年以上的老房子，這是為什麼呢？
| 優點 |
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| 公設比低、室內實坪較大。 華廈的公設大約落在 10 – 25 % 左右，公寓除了可能不到 5 % 外，甚至可能還有增建坪數。 |
| 中古屋管理費通常較低，如果是公寓甚至沒有管理費。 |
| 實坪大對於改成套房較有利，目前的消防法規主要針對 6 樓以上的產品才有室內裝修許可規範。 高度在 5 樓以下的透天、公寓，幾乎沒有太多法規規範。 |
換句話說購入中古屋隔成套房來收租，投報率比起其他兩種房子要來的高。
現在台灣收租報酬率最高的就是中古屋隔間套房，是個相當不錯的標的。
| 缺點 |
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| 最大的隱藏風險就是會有漏水、壁癌等狀況出現外，此外包括水電管路要重拉、包裝規劃等都需要更多心力與能力來處理。 整修成本比起新成屋至少需要兩倍預算，這是對於流動資金的考驗。 |
| 有時也需要打理與鄰居、管理員的關係，相對起來比較麻煩。 |
整體來說中古屋進可攻、退可守，除了能夠賺增值財、也可以穩定收租，雙管齊下兩不誤。
另外就地點來看，中古屋一定是最好的，其次才是新成屋、最後輪到預售屋。
這是為什麼呢？
往往預售屋是往都市外圍蓋的，通常地點在重劃區，而大多數市中心成屋都是先建後售，沒有預售屋存在的空間。
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特色三、預售屋投資
因為還沒蓋好的緣故，完全沒有收租功能之外，基本上投資就是為了賺價差而已，傳統觀念中買預售屋投資是為了「轉紅單」，也就是傳取所謂的「權利轉讓」。
一般來說啟售的兩週內與銷售最後兩週期間，會有相當議價空間，這是為什麼呢？
主要是前面兩週建商在試水溫階段想多換點現金，議價幅度較大是可以想見的；最後兩週是面臨餘屋出清、獲利了結階段，比起熱銷期價格上比較便宜。
不過和前面說到，建物本身尚未建造完成，可能連執照都還沒拿到的情況下，建議只鎖定品質好大建商建案，以免發生房子蓋不完、或是屋況有落差等爭議或是不利脫手的情況。
此外許多人可能忽視或是沒有注意的，即使買賣預售屋也需要繳所得稅，這點也需要考慮在內。
一般來說通常到要交屋、開始付工程款時候，投資現金壓力就一下子變得很吃重，最好預售屋要在工程期間內趕緊脫手出場才是上策。
可惜的是現在轉單情況已經減少很多，這是因為許多大建商不允許轉單情況、增加預售屋糾紛問題，另外因為稅制關係，未來只有規模較小建商能允許轉單操作。
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結論
前面分析三種房子類型的投資型態，接下來就要談到最現實的錢，也就是貸款部分。
一般來說預售屋能夠申請貸款成數是最高的，主要原因為最新的產品，大多數情況下可以貸到八成。
此外新成屋大概也可以貸到八成。
中古屋其實也可以達到八成，但有部分產品只能貸款六、七成，貸款條件相對較差。
不過中古屋的總價較低，主要是裝修的費用較高。
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小資金該如何起步
景氣好的話可以選擇操作預售屋。
因為預售屋入手最輕鬆，小資族可以從預售屋開始，資金壓力一開始沒那麼大。
假使要選擇新成屋投資，切記一定只能買預售屋還沒發展起來、或周遭有許多預售屋的地方，新成屋有機會隨著預售屋情勢享受往上漲的空間。
也可以選擇市中心整理成收租型不動產商品，比方說大學城附近建商會有不需要太多裝修，甚至一卡皮箱就能入住的房產類型。
這是因為新成屋不適合收租，除非是建商本來就包裝好的產品。
再來說到中古屋，雖然三種裡面技術門檻最高、不過也是獲利最可觀的，等到有些經驗人脈後再行嘗試也不遲。
總而言之，新成屋潛在問題通常較少、中古屋投報率可能拉高，買預售屋投資要先思考獲利目標。無論選擇新屋或舊屋，精算租金報酬率都是投資的關鍵。
相關新聞摘錄：
（1）
該名包租公在PTT分享，想要創造高投報率，最重要的就是「特殊性」，只要多一個有別市場之處，房租就能往上跳一階，而最適合改頭換面的物件，是總價較低的中古屋小套房與2房，3房格局因為投入成本較高，房租提升有限，相對不划算。
以台北市而言，擁有獨立陽台、獨立洗衣機的物件，租金可以提升1000至3000元；若還有獨立的料理台，包含烘碗機、洗碗機等，還可以再加1000至3000元。
另外，租屋族其實也相當重視衛浴設備，若浴廁有對外窗，同時有浴缸跟獨立淋浴，租金至少可以多3000元，再高級一點，附設免治馬桶、乾濕分離、暖風機的話，房租更是保底多加5000元。
除了固定硬體，地板、家具也是可以多加著墨的部份，若是有額外舖地板增加美觀，或附上大鞋櫃、大衣櫃，甚至是50吋以上大電視，更是無敵加分，尤其廁所、衣櫃、鞋櫃的細節，特別能打動女生的心，大電視則能抓住男性的目光。
-出自 東森新聞 6 坪套房月租 25K！包租公自豪「10 招改造術」：開天價都秒殺
（2）
想當房東，該買哪種房需要謹慎考慮。有網友問，「若投資夾層套房多便宜才能買？」引發眾人激辯，有人認為投報率低「投資客少碰」，但也有人認為只是「市場特性不同」。
近日，有網友在論壇PTT發文討論關於「夾層套房」的話題，想知道若是買來投資，是否該避開「夾層套房」呢？表示自己已知「夾層類」的房型比較容易有糾紛，可能會比較不好轉手，但還是好奇「售價要低到多少才能買呢？」
對此，有內行網友指出，「夾層」確實容易產生較多問題，其中最大的問題是「錢」。並進一步指出，夾層屋釋出量大、但接手的人有限，而且價格經常比一般套房高，即使總價高，往往也無法反應在租金上。此外，夾層套房的裝潢及維護費也比一般套房較高，萬一碰上惡房客，恐怕得不償失，因此想買套房投資收租的人，通常不會選這種房型：「除非物件非常便宜，否則投資客很少會去碰（夾層屋）」。只有「總價低的套房」才有機會創造好的投資報酬率，才會受到投資客青睞。
