不少朋友接收了父母的不動產，卻發現很快就遇到各種鳥事。
新科包租公快樂祕笈！
最常見的問題就是租客沒按時繳房租，一旦和租客撕破臉，他們就去瘋狂檢舉。因為絕大多數的房東沒有繳稅、中古屋也有不少既有違建，很難符合現在的消防與建築法規，甚至還有人會檢舉房東的房子裡有八大行業。
4 大管理重點
- 租賃健檢
全面檢查屋況 & 出租率
針對所有房子的屋況做檢查，並確認是否有租不出去的情況。透過修繕或改造，讓每一間都能滿租！
- 管理房客
建立全新招租模式 & 規則
現在是科技化、數位化的時代，你得建立一套有效率的「招租 SOP 」及管理規範。也必須堅持「必要的鐵腕」，將不適合的租客排除！
- 租金調漲
最敏感的人情壓力
許多老一輩的房東礙於人情，多年來給租客太低的房租優惠，新科房東對於老住戶的續約，想調漲租金卻不知如何溝通。
由於租客的素質會影響未來的房租行情，若有不適合的租客，房東也可以選擇不續租，重新尋找好租客！以免造成劣幣驅逐良幣的情況。
而調漲也需要原因與方向，可以透過重新整理，將房租上調。
- 裝修進化
讓房屋價值水漲船高
這是最考驗硬實力的部分，善用修繕貸款因應市場做改造，通常完成後租金投報率都會大幅提高。我的團隊就是以「五星級」飯店為目標，將環境、租金與租客素質同步提高！
實戰案例分享
有個朋友家境很好，大學畢業時父母就給他 10 戶位於台北市的房子，每一戶都是 3 房 2 廳 2 衛，分別位於兩棟房子的一到五樓。
原本父母只有用簡易的裝潢，只有油漆、連家具都不夠齊全，租金也只有一萬二到一萬五之間，非常便宜。以台北市這樣的房型，現在的租金水準至少有三萬元以上。
因為父母不忍心將租了二、三十年、幾乎像是朋友的老租客趕走，所以房子的居住水準每況愈下。
他接手之後，我建議他將這 10 戶、總樓地板面積近 600 坪的房子重新包裝、規劃，最後變成 50 個單位。房子改造後可以媲美五星級商旅，花了約 1000 萬元，但都是向銀行低利貸款來的。
現在這 50 個單位，每個單位都能收租 2 萬元，所以他現在月收 100 萬元！甚至在市場上還有不少租客想向他租房子。 透過我們的規劃，二代接棒後透過專業改造，就能讓房租收得比父母還多！
分享投資過程與挫折
從開始到慢慢累積改裝、出租、買賣的經驗後，隨著累積成功後信心隨之增長。於是和新的投資人、也是我在租賃管理公司的前同事一起買房。
我們合資了位在中壢與平鎮交界處的 26 坪公寓五樓，這是我的第 3 間房子。由於之前在中壢的房子都賣得不錯的成功經驗，也讓我越來越有信心，這次的投資也會很順利。
由於當時房市雖然熱絡，不過有些房子還沒反映漲幅，因此我們能以相對便宜的 150 萬元買下。
買下後為了讓物件能夠以更高的價格出租，於是將房子開出窗戶，增加採光度。
即使原先是狹長型的格局，但由於位在邊間的優點讓我們在開窗之後，讓每個房間都能有對外窗，也就租了不錯的價格，每月收益 6500 元 * 4 間，總共 26000 元。
裝修後開賣一個月，順利以 450 萬元脫手，這個經驗更讓我覺得眼光正確。
有了這次經驗，連這樣不是非常繁榮的地方我都能順利地處理，無疑讓信心大增。
無法售出的物件
沒想到接下來卻是大受打擊，第 4 間房子除了是裝修成本最高外、出售時間也是最久的一個物件！
由於原先的屋況是我們看過最慘的，裡面的大量廢棄物，讓我們光是清運就花了近 10 萬元的代價。
此外買下當時 24 坪雖然總價僅僅 140 萬，不過問題出在內部鋼筋裸露得非常嚴重、甚至出現垂到地面上的可怕狀況。
為了解決於是請結構技師等相關專業人員來把天花板挖空重蓋，這下花掉的成本不斐。
最後整理隔成 4 間套房出租後，卻發現賣了半年卻遲遲無法脫手、甚至連想出租都不容易。
反省錯誤
- 這物件由於並非邊間，無法加裝窗戶改善採光，失去很大的加分題。
- 當時房市景氣已經有逐漸冷卻的傾向，加上物件地段不夠繁榮，缺乏投資出租的題材誘因，使得購買收租的意願不高。
- 隔成套房時沒有注意到樓高，由於地面墊高、加上天花板木作壓縮樓高等雙重問題，使得空間有壓迫感，環境對於租客來說並不友善。
以上種種因素導致這間房子卡關了近兩年才脫手，但在這個案例後，我依然一邊搜尋下個物件，持續前進！
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