最近有個新聞，政府抽查預售屋合約，發現有九成都有瑕疵，購屋該怎麼捍衛自己該有的權益呢？首先我們先來看看有那些常見的合約瑕疵吧！
今年建商推案頻頻出新高，很多人也動心想買屋，尤其是預售屋更多，當然我本身是不建議買預售屋，但還是要幫大家忙。
由於合約是厚厚一本，對於一般人尤其是首購的族群，很容易忽略掉賣方刻意忽略省去的部分，造成買方的損失，但是這麼多的資訊，到底哪些是最容易被動手腳的呢？
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預售屋合約簽約必查項目
根據內政部地政司提供的資料，預售屋定型化契約中，以下六項違規最為頻繁，購屋前務必要謹慎注意：
一、契約未給予足夠審閱期間
如前面所說，合約是很厚一本，依法是要給予五天的審閱期，即使在契約中「已充分閱讀故放棄審閱期」，依舊是違法的，這點務必要首先注意。還有以裝潢款來填充房價總值，或是把送的家具都會灌水實價登錄。
二、預售屋合約中，車位資訊不詳實
大家買房對於建物土地資訊都會再三確認，但是車位通常會輕忽，但其實預售屋合約必須詳實寫明車位位置、性質、平面或是機械、面積與尺寸等資訊，如果沒有其實就是有問題。
另外還有把車位灌到房價後，又特意把車位價值壓低，無非就是要拉高房價的手法。
比方說過去建商為了多塞幾個車位來賣，故意隱匿車位相關資訊，等到房子蓋好買方才發現車位大小根本停不下休旅車，即使想轉賣又受限車位性質難以脫手，導致白白損失上百萬。
三、面積誤差不找補
由於預售屋並沒有實品可以對照，蓋好後可能房地面積與規劃有所落差，法規裡面有詳細規定賣方應該針對各部分短少面積全數找補。
假使超過賣方也只能向買方要求補款百分之二，假使各部分短少誤差超過百分之三，那麼買方有權可以解除合約，不過這點經常合約中會遭到移除。
法規中「誤差」，是指超過或不足，也就是說不管建商是多給或少給超過百分之三，消費者都可要求解約，假使只有不足卻沒有超過，在法律上依舊是違法。
四、驗收處理不明確
我們都知道房屋蓋好後都得要驗收才能交屋，假使過程中發現瑕疵，應該要在期限內修繕完成。法律上為了保護買方、也避免建商輕視驗收，可以保留總價百分之五作為交屋款，完成後才交付。
不過預售屋合約契約中經常沒有記載驗收條款，甚至把交屋款壓低於百分之五，讓建商犧牲代價不高的交屋款以逃避修繕責任，讓購屋者吃虧。
比方說一千三百萬的預售屋保留款，至少也得在六十五萬，假使壓低到五十萬以下，建商很容易以這代價放棄修繕，讓買方完全沒有辦法。
五、建材規格不揭露
有去過預售屋現場的朋友一定聽過現場人員這樣說：如果預定使用的建材缺貨，將以同等商品代替，聽起來沒有問題，但是卻藏有蹊蹺。
因為法規限定業者如果要更換建材，須經買方同意才可以，更重要是不能使用有損害結構與危害人體健康的建材，比方說遭到汙染的鋼筋之類。
假使業者違規可以要求房價百分之十五的違約金，但前提是預售屋合約契約要把建材規格、廠牌與違約條款寫明，否則會影響到求償或是解約的權利。
六、開工日期不確實
正常來說預售屋合約契約上要標明預定開工日與建照取得日期，不過業者經常更改為「取得使照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」這樣的文字遊戲。
雖然業者常辯稱取得建照時間無法把握，不過地政司表示法規中有載明，若發生非可歸咎於賣方之情事，期限可順延，建議建商還是照規定來較妥當。
並且進度延宕的時候，求償是以日計算的，唯有把日期清楚載明，避免模糊地帶。
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七、違約條款不載入
在買賣條款中違約條款是最重要的部分，假使賣方違反「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項」中「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」等規定。
消費者是有權解約，但是不少預售屋合約對此隻字不提，嚴重損害買方權益。
那麼如果問我投資預售屋有甚麼想法？個人是不建議的，因為建商能夠上下其手的空間實在太大了，最大爭議除了漏水、公設等等狀態，導致糾紛不斷。
可能當初設計沒辦法通過建管處的要求，只得更改設計，導致買方的期望落空。加上管委會、社區素質等都會影響未來價值。
這裡再次提醒大家，不管哪種投資商品都有特性，當然要做好了解的功課，經過評估思考要不要下手，如果衝動只會讓自己後悔，唯有冷靜與收集資訊，才能穩當快樂的賺錢。
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